Доля апартаментов на первичном рынке Москвы по-прежнему растет: если в 2012 году она составляла только 14% от всего объема предложения, то по итогам III квартала 2016 года достигла 24,5%. При этом минимальный бюджет покупки апартаментов в пределах старой Москвы за этот же период снизился с 4,6 млн рублей до беспрецедентных для столицы 2,3 млн рублей, что подстегнуло интерес клиентов в массовом сегменте, и коренным образом изменило потрет покупателя. Однако до сих пор вокруг апартаментов ходит много домыслов, преувеличивающих их минусы. Эксперты компании «Метриум Групп» провели детальный анализ всех отличий апартаментов от квартир и опровергли большинство стереотипов относительно этого типа жилья с точки зрения покупателя.

В период рецессии большинство покупателей жилья ставят во главу угла бюджет покупки. Снижение стоимости предложения во всех сегментах рынка повысило привлекательность прежде всего апартаментов, которые всегда стоили дешевле квартир. Ценовая выгода приобретения апартаментов обусловлена рядом их отличий от квартир.

«Различия между апартаментами и квартирами можно условно подразделить на три группы, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Первая из них - это юридические отличия, которые связаны с нежилым правовым статусом апартаментов. Вторая - экономические, а именно - разница в рыночной и кадастровой стоимости таких объектов, а также особенности оплаты коммунальных услуг и налогов. Наконец, третья группа - техническая - объединяет отличия требований к проектировке и строительству апартаментов. При поверхностном сравнении может показаться, что большинство различий говорят не в пользу апартаментов, однако детальный анализ показывает обратное».

1. Юридические отличия

1.1 Правовой статус

C точки зрения Жилищного кодекса, квартира - это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир, к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату.

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. Понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. По этой типологии апартамент - это номер площадью не менее 40 кв. м., состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.

1.2 Регистрация

Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении - квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Москве дает следующие права:

1. Прибавка к пенсии. В Москве пенсионерам положена региональная социальная выплата, однако она дается только тем, кто проживает не менее 10 лет на территории Москвы.

2. Льготы на проезд для пенсионеров и несовершеннолетних в общественном транспорте, а также пользование городским телефоном.

3. Определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.

4. Субсидирование коммунальных платежей.

Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Однако, если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.

Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.

1.3 Права собственников на общее имущество

Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений.

У владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей не выгодно портить с ними отношения.

1.4 Обращение взыскания на собственников

Когда владелец жилья становится должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке.

Поскольку апартаменты - нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания. Однако, стоит отметить, что покупатель квартиры по ипотеке также может лишиться жилья.

2. Экономические отличия

2.1 Цены

Квартиры стоят дороже, чем апартаменты, так как девелопер жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации.

	Квартиры	Апартаменты
Минимальный бюджет покупки, млн руб.
Средняя стоимость кв. м.

Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба прибыли.

2.2 Налоги

Налог на имущество

Налог на имущество собственников квартир рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Площадь квартиры умножается на кадастровую стоимость квадратного метра, а затем на ставку налога. Ставка налога на имущество в отношении жилых помещений устанавливается в каждом регионе решением местных властей. В Москве она составляет 0,1%.

Собственники апартаментов также должны платить имущественный налог, который, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении апартаментов есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%. В октябре 2016 года Мосгордума приняла изменения в Законе о налоге на имущество физлиц в Москве. Теперь минимальный размер ставки для всех видов данного типа недвижимости устанавливается в размере 0,5%, но только для апартаментов площадью до 300 кв. м. и с кадастровой стоимостью, не превышающей 300 млн рублей. Для объектов, которые выходят за установленные пределы размера и цены, ставка имущественного налога сохраняется на уровне 2%.

Налоговые вычеты и льготы

При исчислении имущественного налога на квартиру предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: 10 кв. м - для комнат, 20 кв. м - для квартиры и 50 кв. м - для дома. То есть налогооблагаемая база будет равна площади квартиры минус 20 кв. м. Кроме того, законом предусмотрены льготы для 15 категорий граждан, которые освобождены от налогообложения.

Также при покупке и продаже квартиры, собственник имеет право на получение налогового вычета по уплаченному ранее налогу на доход физических лиц (НДФЛ). В случае покупки жилья максимальный размер возврата достигает 2-3 млн рублей, а при продаже - 1 млн рублей.

Налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не только не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. м.), но и вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке апартаментов.

Земельный налог

До 2015 года собственники квартир были обязаны платить налог на землю, находящуюся в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Однако этот платеж был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.

Собственники апартаментов, как и собственники других помещений в любом здании, также имеют право на долю земельного участка, на котором расположено это здание. В связи с этим они обязаны платить налог на землю. Земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади апартаментов. В Москве данная ставка равна 1,5%.

2.3 Коммунальные услуги

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам для потребителей, установленным поставщиком воды, электричества и тепла. Уровень этих тарифов определяют власти в соответствии с законодательством РФ о регулировании цен.

Как правило, коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышенный коэффициент. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение - 8%, на тепло - 25%, на электричество - 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией и поставщиком коммуналки.

3. Технические отличия

3.1 Строительные нормы

Строительство жилых домов ведется в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.).

Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов. В частности, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

3.2 Социальная инфраструктура

Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т.п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. Строительство комплекса апартаментов не обязывает девелопера возводить объекты социальной инфраструктуры для его жильцов.

3.3 Подъездные дороги

В обязанность застройщика жилых районов входит благоустройство прилегающих территорий, а также строительство подъездных дорог к жилому комплексу. Девелопер апартаментов не обязан строить подъездные дороги.

Резюме

«Таким образом, наиболее важные экономические отличия апартаментов, которые действительно влияют непосредственно на «кошелек» покупателя - это разница в налоговых и коммунальных платежах, - резюмирует Мария Литинецкая. - Однако элементарные расчеты доказывают, что разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. Также нужно учесть транспортные расходы, ведь на сегодняшний день самые бюджетные предложения жилья в пределах МКАД относятся только к апартаментам. Квартиры по аналогичной стоимости будут расположены за МКАД, в ближнем Подмосковье.

Юридические различия также не столь важны для среднего клиента. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи. В случае разрыва ДДУ они имеют одинаковые права на получение компенсаций и неустоек, а при банкротстве застройщика входят в третью очередь кредиторов на возврат вложенных средств.

Что касается технических отличий, то формальное отсутствие у девелопера апартаментов обязанности соблюдать строительные нормы, возводить социальны объекты, а также прокладывать подъездные дороги, на практике самим застройщикам невыгодно. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам ни по качеству строительства, ни по наличию объектов инфраструктуры.

В результате, если человеку удается найти оптимальное сочетание трех характеристик - цена, расположение, интересная концепция - в каком-либо апартаментном комплексе, то для него по сути будет не столь важно, что это формально нежилое помещение. Главное для покупателя - улучшить конкретные жилищные условия, а именно - переехать в новый дом или более удобную локацию».

Что такое апартаменты

Разница между апартаментами и квартирой

Апартаменты квартирные и апартаменты гостиничные Отличия

Как купить апартаменты в Москве в 2017?

Стоит ли покупать апартаменты

Или как покупают то, чего не существует?

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

Апартаменты или квартира?

На вопрос: «Что выбрать для покупки — апартаменты или квартиру?», многие ответят, то, что вам понравится, если есть соответствующая сумма. И ошибутся!

Деньги, не главная из проблем, с которой столкнется покупатель. Первая из них — что покупает покупатель. Дело в том, что юридически в современной России понятия апартаменты не существует, и это крайне осложняет их покупку.

То есть ответ на поставленный вопрос «Апартаменты или квартира?» становится очевидным — квартира.

Но давайте разберемся, что такое апартаменты, чем апартаменты отличаются от квартиры, и как купить апартаменты в Москве? Как купить то, чего в России не существует?

Что такое Апартаменты

Ответ на этот вопрос начнем искать с толкового словаря Ожегова, согласно которому апартаменты — это большое парадное жилое помещение. Из этого определения берем три признака апартаментов:

1. Это жилое помещение, то есть по функции, апартаменты аналогичны квартире.
2. Парадное жилое помещение — признак, не совсем ясный в настоящее время.
3. Это помещение — то есть часть строения.

Учитывая время создания этого словаря (50-е годы 20 века) перечисленные признаки апартаментов относятся к эпохе первой половины 20 века, но не первой половины 21.

Название «апартаменты» многим знакомо по литературе, кто-то пользовался апартаментами для проживания во время поездок по Европе. За последние 25 лет некоторые российские граждане приобрели апартаменты в Европе, на морском побережье Греции, Франции, Италии, Турции для собственного временного проживания, для сдачи их в аренду.

После 2010 года на рынке недвижимости Москвы наравне с понятными всем россиянам квартирами (жилой недвижимостью) появилось значительное предложение апартаментов и в настоящее время количество таких предложений растет.

Апартаменты для большинства российских покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты. В Жилищном кодексе перечислены жилые помещения: жилые дома, часть жилого дома, квартиры часть квартиры, комната.

Если сравнивать зарубежные апартаменты и российские, и там и там, это те же квартиры, в которых так же как в обычных квартирах в многоквартирных домах есть жилые комнаты, кухня, санузел (а то и несколько), и как правило, в апартаментах есть лоджия или балкон.

Таким образом, современное отличие апартаментов от квартир чисто функциональное – апартаменты это помещения, предназначенные для сдачи в наем на длительный срок или для временного размещения собственника или туристов.

Европейская традиция – проживать в съемном жилье, в том числе в апартаментах. Российская традиция – жить в квартирах.

Разница между апартаментами и квартирой

Если люди живут и в апартаментах и в квартирах, в чем разница между апартаментами и квартирой? В Российской Федерации эта разница весьма существенная.

Первое и главное отличие – по Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями , со всеми вытекающими последствиями. Прежде всего юридическими — в нежилом помещении, да же в гостинице, не возможно зарегистрироваться, как в квартире или индивидуальном жилом доме, по месту жительства.

Отличия апартаментов от квартир регистрацией не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, содержит гораздо более глубокий смысл чем может показаться, поскольку разница между квартирой и апартаментами юридическими последствиями не ограничивается.

Апартаменты в России — не жилые помещения. Можно ли жить в не жилых помещениях?

Защита права на жизнь в России унаследована от законодательства Советского Союза. В жилищной сфере, традиционно, жилищные права населения России обеспечиваются Жилищным кодексом РФ, согласно которому жилые помещения в России предназначены для постоянного проживания людей.

В этом смысле Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.

Вместе с тем, в таких помещениях можно жить. Конечно, с известными ограничениями – в большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. В жилищных отношениях значение регистрации по месту жительства не столько в полицейском контроле за местом нахождения гражданина, сколько в обеспечение гражданина социальными благами.

Следствием отсутствия регистрации у проживающих в гостинице (в нежилом помещении) является отсутствие права на получение соответствующих социальных благ (детские сады, школы, поликлиники и т.д.).

Большинство современных апартаментов на рынке новостроек России позиционируют как квартиры для постоянного проживания. С технической точки зрения они могут ни чем от квартир не отличаться. И здесь главное слово — могут .

Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации традиционно жестко регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Апартаменты в существовавших до 2016 года технических и санитарных нормативных актах не упоминаются.

Таким образом не только при строительстве, но уже при размещении самого здания с апартаментами возникают вопросы безопасности будущих пользователей — жильцов.

Вместе с тем, апартаменты упоминаются в нормативных документах Министерства культуры Российской Федерации, как вид мест размещения высшей категории: номер в средстве размещения площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.

С учетом требований современного рынка жилья, застройщик вправе опираясь на вышеупомянутые нормативы нежилых помещений, вправе проектировать и строить многофункциональные центры включающие гостиницы или общежития, состоящие из апартаментов, соответствующих по планировке современным квартирами.

Но при продаже таких «квартир» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения и здания не имеют отношения к жилым домам. И построены они по нормативам иным, нежели строятся многоквартирные жилые дома.

Размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.

С точки зрения юридического оформления, строительство объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц и общежитий, осуществляется в соответствии с разрешительными документами. Оконченный строительством объект, до регистрации права собственности, подлежит введению в эксплуатацию только в случае соответствия построенного объекта проектной документации и целевому назначению земельного участка.

Это означает, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенного использования земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью и малой перспективностью судебной защиты.

Участие покупателей в строительстве апартаментов оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья». В связи с чем покупателям апартаментов затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам.

Статус нежилых помещений позволяет застройщикам и инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные нормы при проектировании «жилых помещений». Вместе с тем, такие помещения будут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям.

Таким образом, апартаменты – это не жилые помещения, пригодные для временного пребывания граждан, сходные по своему статусу с гостиницами, но обладающие повышенной комфортностью не ниже изолированной квартиры и отсутствием возможности регистрации по месту жительства.

Покупка апартаментов в Москве 2017 году

Требования к апартаментам становятся прозрачнее

С 2015 года действует новый документ в области строительства, в котором предпринята попытка «легализовать» понятие апартаменты. Теперь нормативный акт федерального уровня закрепляет порядок проектирования апартаментов и их размещения, что должно способствовать улучшению возможности защиты прав покупателей.

Введен в действие Свод правил «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования».

Согласно пункту 3.1 Свода правил апартаментами являются жилые помещения , предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).

Если Вы решили купить апартаменты, целесообразно лично, или пригласив специалиста, ознакомиться с документацией застройщика (проект, общая часть) и установить с соблюдением каких нормативных документов было проведено проектирование и строительство здания, где размещены апартаменты.

Не стоит ожидать, что Свод правил СП 160.1325800.2014 будет использован в зданиях, построенных в 2015, 2016 и даже в 2017 годах.

Свод правил, в противоречие Жилищному кодексу, поставил апартаменты в ряд жилых помещений, но не предназначенных для постоянного проживания. Что является абсурдом. По определению Жилищного кодекса главное свойство жилого помещения – предназначение для постоянного проживания.

Изменение статуса апартаментов и включение их в состав жилых помещений возможно только с изменением соответствующих статей Жилищного кодекса. Сам по себе Свод правил положение собственников апартаментов не изменил – апартаменты допускают временное проживание граждан, которое жилищным законодательством признается не проживанием, а пребыванием.

Вместе с тем, Свода правил содержит сходные требования к апартаментам и к квартирам, как к жилым помещениям, при этом нормативы освещенности, площади помещений апартаментов и квартир устанавливаются по одним нормативам жилых помещений. А в отношении комплектации для апартаментов в гостиницах, Свод правил устанавливает даже более высокие требования чем для квартир: не менее двух жилых помещений (не считая кухни), обязательное наличие двух санузлов, возможность наличия отдельной комнаты для личного персонала, наличие вспомогательных помещений.

Вывод: с 2015 года в России установлены правила для проектирования апартаментов квартирного типа и апартаментов гостиниц. При проектировании апартаментов и квартир используются нормы, установленные для жилых помещений. Что свидетельствует о допустимости использования апартаментов для постоянного проживания, то есть в качестве жилых помещений, если объект с апартаментами спроектирован и построен с соблюдением этих нормативных документов.

Для покупателя ТАКИХ апартаментов покупка нежилого помещения спроектированного с учетом нормативов жилых помещений признак «не жилое» помещение в Едином государственном реестре недвижимости означает определенную юридическую фикцию. Но такие апартаменты выйдут в продажу скорее после 2020 года.

Апартаменты квартирного типа

Апартаменты гостиничные

Отличия

В чем разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Как мы уже сказали апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах.

В связи с этой особенностью целевого назначения, которое закладывается в документы на строительство, покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно приобрести в собственность , поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи. Возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

Апартаменты в России и, особенно в Москве предполагают значительные расходы на содержание. Во всяком случае, тарифы ресурсоснабжающих организаций для жилых помещений для апартаментов не применяют.

В большинстве своем коммунальные тарифы в зданиях апартаментов установлены местными снабжающими организациями, аффилированные с управляющими компаниями и собственниками зданий.

Налогообложение апартаментов-квартир производится по ставкам для нежилых помещений и составляет в Москве 2% от кадастровой стоимости в год.

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру

Завершающим этапом покупки апартаментов является государственная регистрация прав. С нового 2017 года значительно изменился порядок государственной регистрации прав на недвижимость (апартаменты, квартиры, дома, участки и т.д.). О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, .

На рынке недвижимости Москвы появляется все больше апартаментов, но не все покупатели до конца понимают, в чем особенности такого жилья. Специалисты сервиса kvartirolog.ru рассказали The Village, что такое апартаменты, чем они в принципе отличаются от квартир и что выгоднее взять в ипотеку, если у вас есть первоначальные накопления.

Что такое апартаменты?

Апартаменты - юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые - гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.

Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант - это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.

Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:

Вы не можете в них прописаться - можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. При этом вы и ваш ребенок сможете пользоваться поликлиниками, больницами, школами и детскими садами в районе.

Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.

Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, - эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений. То же - с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.

Застройщик не обязан соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений: уровень инсоляции, развитие инфраструктуры и т. д. По факту нормы обычно нарушаются не сильно, особенно если в том же жилом комплексе присутствуют квартиры.

Как выглядит рынок апартаментов в Москве

До 30 % доходит разница в цене между апартаментами и квартирами. Однокомнатные апартаменты в среднем дешевле сопоставимых квартир на 15 %, двухкомнатные - на 20 %. При удалении от центра разница в цене, как правило, растет. Правда, некоторые апартаменты стоят дороже сопоставимых квартир.

Около 50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % - к классу элит, 10 % - к комфорт-классу.

2,3 миллиона рублей стоят самые дешевые апартаменты в пределах МКАД (помещение площадью 16 кв. м. в Марфине со сдачей в конце 2018 года). За 2,4 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 25 кв. м. в Восточном Бирюлеве, которую обещают сдать в конце этого года.

Насколько отличаются цены на квартиры и апартаменты

Район Москвы

Минимальная цена квартиры, млн руб.

Минимальная цена апартаментов, млн руб.

от Садового до ТТК

5,2 (36 м²)

3,2 (17 м²)

вблизи ТТК

4,1 (22 м²)

4,4 (27 м²)

от ТТК до МКАД

2,4 (25 м²)

2,3 (16 м²)

Что выгоднее брать в ипотеку?

Предположим, вы хотите купить недвижимость недалеко от ТТК, не далее двух-трех станций от Кольцевой линии в пределах 15 минут пешком от метро. Вы рассматриваете жилые комплексы бизнес-класса со сдачей в 2018 году и выбираете однокомнатную квартиру или апартаменты площадью около 40 кв. м. В среднем такая квартира будет стоить 9,1 миллиона рублей, а апартаменты - 7,8 миллиона рублей.

Допустим, у вас есть 3 миллиона рублей в качестве первоначального взноса, остальную сумму можно взять в ипотеку под 11,7 % годовых (средняя ставка ипотеки в Москве за 1-й квартал 2017 года по данным ЦБ РФ) на 15 лет. Стоимость обязательного страхования имущества составит 0,15 % (начисляется ежегодно на остаток задолженности) в год. При этом желательно, чтобы ваш доход был не менее 150 тысяч рублей, если вы покупаете апартаменты, и 180 тысяч рублей - если квартиру: рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 40 % от заработка.

Во сколько обойдется ипотека

Расходы

Квартира, млн руб.

Апартаменты, млн руб.

Стоимость объекта

Первоначальный взнос

Сумма кредита

Общие выплаты за весь срок кредита

Таким образом, при первоначальной разнице в цене между квартирой и апартаментами в 1,3 миллиона рублей, итоговая разница при ипотеке составляет 2,8 миллиона рублей.

Чем отдых в апартаментах отличается от традиционных гостиниц? Плюсы и минусы апартаментов и апарт-отелей. А также: какие бывают апартаменты и как их арендовать.

В последнее время все большую популярность в Европе набирает такой непривычный для нас вид размещения, как апартаменты. И неудивительно: они идеально подходят для больших компаний, стоят дешевле и гарантируют большую мобильность своим постояльцам. Но обо всем по порядку.

Чаще всего апартаменты встречаются в странах близ моря - Испании , Болгарии , Хорватии , Черногории или Греции . Но это вовсе не означает, что остановиться в апартаментах можно только в прибрежных городах-курортах. Крупные и популярные туристические города (Рим , Венеция , Афины и так далее) также предлагают немалый выбор «апартов» непосредственно в исторических центрах.

Но что же такое эти самые апартаменты? Они представляют собой квартиры (реже - небольшие домики, виллы, полдома с отдельным входом), которые сдаются в аренду туристам из разных стран на длительный и не очень срок. При этом важно понять, что апартаменты и апарт-отели - несколько разный тип размещения. Последние, как правило, находятся при отелях, либо функционируют сами по себе, но по своему типу и набору услуг схожи с гостиницами . Существенное отличие апарт-отеля от простого - в количестве комнат в номерах и наличии кухни.

Условия проживания в апартаментах очень схожи с «домашними»: в них есть все необходимое для жизни, оборудованная кухня, бытовая техника (посудомоечная и стиральная машины, «микроволновка», кондиционер, телевизор). Кроме того, в жарких странах при апартаментах можно часто встретить бассейны, парковки, балконы и террасы.

Апартаменты представляют собой квартиры (реже - небольшие домики, виллы, полдома с отдельным входом), которые сдаются в аренду туристам из разных стран на длительный и не очень срок.

Апартаменты также классифицируются по качеству своих услуг, комфорту, площади и количеству комнат, но не привычными нам звездами, а «буквенно»:

• Апартаменты типа A (студио), как правило, имеют одну комнату и совмещенную с кухней зал-гостиную. Площадь: 40-45 кв.м., принимают от 2 до 4 человек.
• Апартаменты типа B включают две отдельные спальные комнаты, зал и кухню. Площадь: 60-90 кв.м., принимают от 2 до 6 человек.
• Апартаменты типа С состоят из трех-четырех отдельных комнат, зала-гостиной, столовой и кухни. Площадь: более 100 кв.м., принимают до 12 человек.
• Апартаменты класса люкс - это роскошные номера в пентхаусах, отдельные виллы или резиденции. Они состоят из двух и более комнат, имеют личную прислугу, максимально большой выбор услуг, собственные бассейны, дворецких и так далее. В апарт-отелях такие номера, как правило, называются «президентскими апартаментами».

Отдых в апартаментах

Почему отдых в апартаментах стоит предпочесть традиционным отелям ? Потому что проживание в них действительно имеет массу достоинств. Во-первых, собственная кухня. Для кого-то этот факт, конечно, скорее минус (ну кому хочется готовить самому в отпуске). Но взглянем на это с другой стороны: семьи с детьми, любители здоровой кухни, поклонники бюджетного отдыха, а также просто гурманы, мечтающие изучить традиционную кухню страны, без собственной плиты и холодильника даже и не мыслят себе отдых.

Во-вторых, отдых в апартаментах позволяет размещаться большим компаниям, семьям с детьми и животными. А это также оборачивается большим плюсом в отношении кошелька. Плата за апартаменты (дом, полдома, резиденции) всегда фиксирована и не зависит от количества проживающих. Стоит лишь соблюдать необходимый максимум (например, до 10 человек), и делить всю стоимость дома на всех проживающих в нем.

Кроме того, апартаменты дарят туристам свободу: передвижения и питания. Последний, «лиричный» плюс заключается в возможности почувствовать себя аборигеном: достать ключ и открыть собственную квартиру после насыщенного достопримечательностями или купанием дня, сходить за бутылкой вина в ближайший магазин, и наконец-то сесть у открытого окна с вкусным ужином в компании друзей...

Забронировать номер в обычном отеле гораздо проще и привычней, к тому же их количество несравненно больше по сравнению с апартаментами.

Аренда апартаментов

Аренда апартаментов - пожалуй, та самая ложка дегтя. Забронировать номер в обычном отеле гораздо проще и привычней, к тому же их количество несравненно больше по сравнению с апартаментами. Поэтому при желании снять собственный домик, например, на райском острове Брач , стоит озаботиться этой проблемой заранее (идеальный вариант - забронировать онлайн месяца так за два). Второй нюанс, который поджидает всех желающих арендовать апартаменты - это бумажные проволочки. До уровня check-in в гостиницах, когда можно просто оставить паспорт на ресепшн, апартаментам еще далеко (но, разумеется, это не касается люксовых и президентских номеров). В случае аренды туристам будет необходимо выслушать правила: куда выбрасывать мусор, до какого часа можно шуметь, как правильно пользоваться плитой и посудомоечной машиной, а также заполнить договор. Зато потом туристов ничто не будет отвлекать от безмятежного, прекрасного отдыха!

Предыдущая фотография 1/ 1 Следующая фотография

Большим спросом на рынке недвижимости в последние года стали пользоваться наравне с обычными квартирами .

Приобретая их, владельцы думают, что становятся обладателями полноценной жилой недвижимости.

Но на самом деле существует много различий между этими двумя объектами как в юридическом плане, так и в процессе эксплуатации.

Определение понятий

Понятие апартаменты появилось совсем недавно, но этот объект недвижимого имущества прочно завоевал свое место на рынке. Ранее данным термином называли элитные картины, но сегодня он носит совсем иное значение. Под апартаментами понимается нежилое помещение, в котором человек создает все условия для возможности проживания. Это отдельное помещение, которое состоит из одной или нескольких комнат, кухни и ванной.

Такой тип недвижимости относят к нежилому фонду , но в нем разрешено проживание. Такие помещения встречаются чаще всего в зданиях, принадлежащих гостиницам, в административных строениях. Данный вид жилья пользуется спросом при аренде квартир. В законодательных актах нигде данный термин не используется, он применяется у риелторов и застройщиков.

Под термином квартира понимается обособленное помещение, которое относится к жилому фонду и пригодно для проживания. Она имеет отдельный вход, оснащена всеми необходимыми коммуникациями.

Отличительные особенности

Различий между апартаментами и квартирой очень много. Их квалифицируют по категориям.

Юридические моменты

Основное отличие этих двух объектов недвижимости заключается в юридической стороне.

Апартаменты относятся к нежилому фонду. Они могут находится в помещениях торговых центров, офисных зданиях.

Квартиры относятся к жилому фонду на рынке недвижимости. Но эти два понятия объединяются тем, что в них можно проживать на постоянной основе.

Понятие квартира четко прописано в законе. При ее строительстве застройщики должны соблюдать все строительные нормы. Именно по этой причине чаще всего отдается предпочтение строительству апартаментов. К ним предъявляется меньше требований, соответственно, снижается себестоимость. Есть только одно требование, минимальная площадь помещения должна составлять не менее 40 квадратных метров.

Существенное отличие заключается в . В апартаментах нельзя прописаться постоянно. Это связано с тем, что этот вид недвижимого имущества не признан жилым. Регистрацию можно оформить только на , максимально на пять лет. Такая регистрация доставляет владельцу определенные трудности. У собственника такой недвижимости могут возникнуть проблемы с трудоустройством, получением социальных выплат.

Кроме того, оформить даже временную регистрацию можно в апартаментах, которые входят в состав гостиничных комплексов и отелей. Перед тем как купить такое жилье, необходимо уточнить у заказчика статус объекта.

Отличается и правовой аспект владения правом собственности на общее имущество. Хозяева квартир в многоквартирных домах могут пользоваться общим имуществом в долевой собственности наравне со всеми жильцами. К местам общего пользования относятся чердаки, подвалы. Они могут выступать против нежелательного использования этих мест другими лицами.

Владельцы апартаментов не обладают правом долевой собственности в комплексе. Если гражданин захочет сделать совмещенный тамбур, ему потребуется выкупить или взять в аренду необходимую территорию у собственника комплекса.

Если владелец недвижимости становится должником, у него не могут изъять единственное жилое помещение, находящееся в его собственности. Исключением в данном случае является недвижимость, которая была приобретена по . Но апартаменты жилыми помещения не признаются, поэтому при возникновении проблем с судебными приставами, гражданин может быть выселен из них.

Ценовая политика

Владельцы апартаментов сталкиваются с большими расходами на . Их стоимость рассчитывается по тарифам, установленным для нежилых помещений.

Но они существенно экономят при покупке недвижимости. Апартаменты стоят дешевле, чем квартиры. Именно по этой причине они пользуются большим спросом. Низкая цена связана с тем, что застройщики могут сэкономить при строительстве, так как строительные нормы и санитарные требования к нежилым помещениям ниже, чем к жилым. Разница в стоимости может составлять до 30%.

Налоговые выплаты на апартаменты намного выше, чем на квартиры. Налог на имущество физических лиц на квартиры рассчитывается исходя из . Площадь квартиры перемножается на кадастровую стоимость квадратного метра и на налоговую ставку. Ставка налога на жилые помещения устанавливается в каждом регионе отдельно. Например, в Москве она составляет 0,1%.

Владельцы недвижимости в виде апартаментов тоже должны платить налог на имущество. Но расчет налоговой ставки совсем другой. Кадастровая стоимость таких объектов ниже, а вот налоговая ставка выше. Минимальный размер ставки составляет 0,5%, в некоторых регионах он может достигать 2%.

Граждане, покупающие квартиры, имеют право получать и льготы. Этого лишены владельцы апартаментов. Такие вычеты и льготы не распространяются на нежилые помещения.

Технические отличия

Отличаются апартаменты от квартир способом застройки.

При возведении жилых домов должны учитываться все санитарные и строительные нормы. К апартаментам требования намного ниже. Например, нормы по инсоляции не распространяются совсем.

Объекты различны и в плане инфраструктуры и подъездных путей. При строительстве жилого дома в зоне застройки должны быть объекты инфраструктуры, магазины, школы, детские сады. Строительство апартаментов этих требований не касается.

В обязанности застройщиков жилых комплексов входит строительство подъездных дорог и благоустройство территории. Строители комплекса апартаментов не несут ответственности за организацию подъездов.

Можно ли переоформить один вид недвижимости в другой

Перевести нежилое помещение в жилое можно при соблюдении двух условий :

Для того чтобы осуществить такой перевод, необходимо подготовить пакет документов :

1. План здания поэтажно, его можно заказать в .
2. Выписку из технического паспорта.
3. Справку из технадзора о состоянии помещения. Предварительно нужно вызвать комиссию.
4. Заключение комитета по архитектуре и градостроительству.

Документы можно подать через МФЦ или на портале Госуслуг . Ответ на заявку должен поступить не позднее чем через 48 рабочих дней.

Преимущества покупки

Чаще всего апартаменты приобретают частные инвесторы. Это делается с целью дальнейшей сдачи помещений в аренду. Среди покупателей такого вида недвижимости часто встречаются бизнесмены, которые используют их в качестве жилья во время командировок.

Такие жилые помещения подходят для тех, что большую часть времени живет за городом в своем доме, а в центр приезжает на несколько дней.

Высоким спросом пользуется такая недвижимость у студентов. Это хороший выход для родителей, так как в данном случае жилье стоит дешевле, чем квартира. После окончания учебы его можно продать или сдавать в аренду.

Апартаменты не рекомендуется покупать семьям с детьми, пенсионерам, инвалидам. В первую очередь это связано с тем, что такие объекты расположены далеко от всех социальных объектов. Рядом нет ни поликлиники, ни школы, ни детского сада. Кроме того, для пенсионеров и инвалидов предоставляются большие , которых они лишаются при проживании в апартаментах. Такие категории граждан предпочитают приобрести квартиру.

Выбор между рассмотренными видами жилплощади будет зависеть от целевого назначения объекта недвижимости . Если имущество необходимо для постоянного проживания, то лучше всего останавливать свой выбор на полноценной квартире. Если объект необходим как источник дохода или для самостоятельного временного проживания, лучше всего подойдут апартаменты.

Об отличительных особенностях данных объектов недвижимости смотрите в следующем видеосюжете: