Недвижимость в долевой собственности: о передаче доли в аренду. Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем Аренда квартиры в долевой собственности
Если Вам принадлежит доля в праве собственности на квартиру, но никакой реальной выгоды Вы от этого не имеете, можно рассмотреть различные варианты, как такую выгоду извлечь. Первый шаг – это обращение в суд с требованием об определении порядка пользования жилыми помещениями.
Распространенной является ситуация, при которой квартира находится в общей собственности нескольких лиц, то есть каждому принадлежит идеальная доля в праве собственности (например, 1/2, 1/3). Если между сособственниками складываются конфликтные отношения, как это зачастую бывает между бывшими супругами, иногда между наследниками, то интересы одного или нескольких участников общей собственности могут быть существенно нарушены.
Собственник может не иметь никакой выгоды от обладания долей в праве собственности, но при этом никто не освобождает его от бремени содержания этой собственности: от уплаты налогов, от внесения платы за содержание общего имущества, за отопление. Такие долги могут быть взысканы налоговыми органами, управляющей компанией и в судебном порядке. То, что собственник в квартире не проживает, на решение суда не повлияет.
Самым простым и эффективным способом решения проблем, связанных с общей собственностью, является продажа квартиры целиком и раздел вырученной денежной суммы между всеми продавцами. Но при отсутствии согласия всех собственников, по общему правилу, продать квартиру не удастся, даже если обратиться с соответствующим требованием в суд. Можно продать только долю в праве собственности , но получить за нее реальную цену, как правило, не просто.
Теоретически проблему можно было бы решить через закрепление права собственности на отдельные комнаты в квартире, однако действующее законодательство этого сделать не позволяет.
К типичным ситуациям нарушения прав можно отнести следующие:
- создаются препятствия для проживания в квартире одного из собственников со стороны других сособственников;
- оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется без учета фактического порядка пользования (один собственник платит больше, а занимает комнату меньшей площади);
- один из собственников не намерен проживать в квартире, но хочет извлекать выгоду от сдачи комнаты в аренду.
Рассмотрим пути решения этих проблем по отдельности.
Продажа доли в праве общей собственности на квартиру
Никаких препятствий для продажи доли в праве собственности на квартиру по закону не существует, но реально сделать это трудно. Почему? Представим ситуацию: продается половина трехкомнатной квартиры. У покупателя возникает закономерный вопрос: одну или две комнаты он сможет занять, переезжая в квартиру, и какие именно комнаты. Для решения этого вопроса, при отсутствии согласия между собственниками, придется обращаться в суд с требованием об определении порядка пользования жилыми помещениями.
Лицо, которое обращается с подобным иском, имеет право требовать предоставления ему в единоличное пользование конкретной комнаты (комнат) пропорционально размеру его доли. Суд, рассматривая такой спор, принимает во внимание фактически сложившийся порядок пользования. Такое решение даст покупателю доли уверенность в том, что он сможет занять выделенную судом комнату, а другие собственники не смогут ему препятствовать.
Правда, следует сразу оговориться: решение об определении порядка пользования имеет силу только в отношении лица, в пользу которого оно вынесено. Возможно, покупателю доли придется повторно самостоятельно обращаться с таким же требованием. Но решение суда с большой вероятностью останется таким же.
Исковое заявление с требованием об определении порядка пользования направляется мировому судье по месту нахождения квартиры.
Сдача комнаты в аренду
Если по решению суда одна или несколько комнат выделены в единоличное пользование одному из сособственников, то такую комнату можно сдать в аренду без согласия других собственников.
Если Вы просто хотите сдавать комнату в аренду, нужно получить решение суда, указанное выше.
Устранение препятствий для проживания в квартире
В случае, когда собственник лишен доступа в квартиру, обращение в полицию не даст никакого результата: в компетенцию полицейских не входит вселение в квартиру. Необходимо обращение в районный суд с требованием о вселении в квартиру. Помимо доказательства наличия права собственности (что сделать легко, так как этот факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права), нужно доказать, что есть препятствия к пользованию квартирой.
Правом на вселение обладают судебные приставы-исполнители. Только они могут проводить эту процедуру принудительно на основании исполнительного листа, выданного судом.
Возможно объединение двух требований: о вселении и об определении порядка пользования жилыми помещениями. Такой спор подсуден районному суду, а не мировому судье.
Перерасчет платы за содержание и текущий ремонт, за отопление в зависимости от фактически занимаемой жилой площади.
Закрепить сложившийся порядок пользования в судебном порядке имеет смысл и для того, чтобы платить за фактически занимаемую жилую площадь. Допустим, один собственник имеет долю в праве собственности в размере 2/3, но фактически занимает меньшую по площади комнату. Плату он вносит из расчета 2/3 от общей площади квартиры. Если же предъявить в управляющую компанию или ТСЖ решение суда об определении порядка пользования квартирой, то собственнику обязаны будут начислять плату согласно решению суда.
Решение суда об определении порядка пользования жилыми помещениями в квартире, находящейся в общей долевой собственности, позволит:
- Увеличить шансы продажи доли по реальной цене;
- Сдать выделенную комнату в аренду и получать арендную плату без согласия других сособственников
- Оплачивать услуги по содержанию общего имущества, за отопление исходя не из идеальной доли в праве собственности, а с учетом фактически выделенной в пользование площади.
Собственник квартиры вправе сдать ее внаем, то есть предоставить во владение и (или) пользование на основании договора найма принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).
Справка. Договор найма жилого помещения
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Шаг 1. Получите согласие собственников остальных частей квартиры
Имущество, находящееся в долевой собственности, используется по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). То есть сдавать часть квартиры, находящейся в долевой собственности, внаем можно только с согласия остальных собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Обратите внимание!
Если кто-то из сособственников будет сдавать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью, с нарушением требований закона, то каждый из сособственников может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и выселении нанимателя из комнаты (ст. 166 ГК РФ).
Следовательно, чтобы остальные собственники не оспорили в суде договор найма части квартиры, необходимо получить их письменное согласие на сдачу внаем части квартиры.
Примечание. Для большей уверенности, что остальные собственники впоследствии не откажутся от согласия на сдачу внаем части квартиры, рекомендуем его нотариально заверить.
Шаг 2. Заключите с нанимателем договор найма
Договор найма части квартиры может быть подписан в простой письменной форме и должен предусматривать взаимные обязательства сторон (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Он должен содержать существенные условия, такие как адрес передаваемого внаем жилого помещения, срок сдачи внаем и размер платы за пользование частью квартиры. Размер платы устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).
Договор может быть краткосрочным (на срок до одного года) и долгосрочным (на срок до пяти лет). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Долгосрочный договор найма квартиры необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 674 , п. 1 ст. 683 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
К договору найма следует приложить согласие остальных собственников, а также документы, подтверждающие ваше право на передаваемую внаем часть квартиры.
Шаг 3. Подпишите акт приема-передачи части квартиры
Как правило, акт приема-передачи подписывается одновременно с договором найма, но по договоренности сторон может быть подписан в любой момент после подписания договора найма.
Акт приема-передачи части квартиры должен содержать описание состояния жилого помещения, остающееся в квартире имущество, показания счетчиков воды и света и пр.
При подписании акта приема-передачи передайте нанимателю ключи от квартиры (комнаты).
Обратите внимание!
Как сдать комнату в правильно и что для этого нужно? Существуют два пути решения этой проблемы:
- Обратиться в проверенную риелторскую контору. Там обычно работают люди, знакомые с делопроизводством, юриспруденцией и маркетингом. Они грамотно составят и поместят объявление, квартирантов подыщут, и согласуют все юридические, финансовые вопросы. Вам останется только оплатить их услуги и налог государству.
- Второй путь менее затратный, но более хлопотный — все делать самостоятельно . Но на этом пути возможны ошибки. Как их избежать, вы узнаете из этой статьи.
Как составить договор на сдачу комнаты? И можно ли сдавать долю в недвижимости?
Найм жилой площади — предоставление жилого помещения для временного проживания на срок до 5 лет. Если в соглашении о найме не оговаривается срок действенности, то оно по умолчанию действительно в течение 5 лет.
Соглашение о найме жилой площади не подлежит государственной регистрации, но по желанию сторон может быть заверен у нотариуса. Хотя, для того чтобы это соглашение имело юридическую силу, достаточно подписей сторон и двух свидетелей.
Формы для составления вышеописанных документов можно найти в интернете и распечатать на принтере в формате А4. Договор и другие бумаги могут быть распечатаны на компьютере , а также составляться в рукописной форме , но тогда они должны быть написаны аккуратным и легко читаемым почерком минимум в двух экземплярах.официальное уведомление о разрыве соглашения за три месяца до этого разрыва, если срок подобного уведомления не прописан в пунктах.
Прописанный срок уведомления о разрыве соглашения является основным и должен соблюдаться. О том, и в каких случаях может потребоваться , вы можете узнать на нашем сайте.
Разрыв договора по инициативе наймодателя происходит обычно из-за несоблюдения условий соглашения нанимателем. Договор разрывается по инициативе нанимателя, если наймодатель нарушает условия, либо, если наниматель решил сменить место жительства.
Расторжение в частном порядке не требует каких-либо особых действий, если не возникает конфликтных ситуаций, споров, судебных разбирательств , и наймодатель был своевременно уведомлен о расторжении. Однако если сдавалось жилое помещение в коммуналке, проводится наймодателя.
Таким образом, правильное заключение договора о найме комнаты позволит владельцу квартиры защитить себя от невыплат за жилье и использование коммунальных и прочих услуг, а имущество — от хищений и порчи. Данное соглашение поможет востребовать причиненные убытки через суд.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Может ли участник долевой собственности передать в аренду часть объекта недвижимости, соответствующую его доле, без ее индивидуализации? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Алексей Александров.
Юридическое лицо владеет недвижимостью (земельный участок и здание, расположенное на нем), находящейся в общедолевой собственности (1/2). Вторым собственником является физическое лицо. Возможна ли (и если да, то в каком порядке) передача юридическим лицом в аренду части земельного участка (или части здания), находящегося в общей долевой собственности, не выделенной в натуре?
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности может распорядиться по своему усмотрению только принадлежащей ему долей в праве (с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ).
По смыслу ГК РФ аренда является одним из способов распоряжения вещью, поэтому договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности, заключенный без согласия всех ее участников, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (смотрите постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 N 14АП-5516/11, ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10).
Как следует из п. 1 ст. 607 ГК РФ, предметом договора аренды может являться только непотребляемая вещь. Часть недвижимой вещи, права на которую как на самостоятельный объект гражданских правоотношений не зарегистрированы, вещью в целях гражданского законодательства не является. В связи с этим договор о передаче такого объекта (например, части здания, не являющейся помещением) в возмездное пользование формально является не договором аренды, а иным (не поименованным в ГК РФ) договором. Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, к договорам о передаче отдельных частей здания в возмездное пользование применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. Стороной такого договора признаются все сособственники общего имущества здания, образующие множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Если в пользование передается часть здания, являющаяся помещением (частью помещения), то при условии ее надлежащей индивидуализации (п. 3 ст. 607 ГК РФ) она может быть передана в аренду. К таким договорам суды применяют нормы ГК РФ об аренде (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010, ФАС Московского округа от 18.05.2009 N КГ-А40/934-09, от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П, от 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07). Арендодателями по такому договору будут выступать все сособственники здания либо лицо (лица), уполномоченное сособственниками на сдачу в аренду названного имущества (ст. 608 ГК РФ).
Таким образом, на стороне арендодателя в договоре аренды может выступать и один из сособственников, управомоченный остальными участниками долевой собственности на распоряжение имуществом.
Гражданский кодекс РФ не устанавливает, каким образом достигается и в какой форме отражается соглашение участников долевой собственности на распоряжение общим имуществом, поэтому полномочие на сдачу в аренду общего имущества может следовать из самого договора либо подтверждаться другими доказательствами, в том числе соглашением участников о распоряжении общим имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2008 N А19-13540/07-26-Ф02-1239/2008), наличием письменного согласия от каждого из участников (постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1801/12), путем визирования сособственником договора (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6) или иным образом.
Если иное не следует из закона (п. 3 ст. 3, п. 6 ст. 27 ЗК РФ, п. 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), то же относится к аренде земельного участка (его части), находящегося в долевой собственности.
Важно учитывать, что согласно ст.ст. 7 и 11.1 Земельного кодекса РФ и ч. 3 ст. 1, п. 10 ч. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация части земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета и до этого он не может являться объектом аренды (смотрите также постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 N Ф06-3326/12 по делу N А49-5906/2010, в передаче которого в Президиум ВАС РФ отказано определением ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10748/12, постановления ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 N Ф06-7596/12 и ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2010 по делу N А27-2114/2010).
В некоторых случаях суды делают вывод о том, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка сторонам договора аренды достаточно самостоятельно обозначить ее на плане земельного участка (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 N Ф04/732-121/А45-2004, Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 N 03АП-501/12). Однако в большинстве случаев судьи занимают иную правовую позицию и, в отсутствие сведений о государственном кадастровом учете части земельного участка, признают условие об объекте аренды не согласованным, а сам договор незаключенным (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2012 N Ф02-2821/12 и от 03.05.2012 N Ф02-1570/12, ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2012 N Ф03-1767/12, ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009, ФАС Уральского округа от 16.03.2012 N Ф09-9688/11, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 N 14АП-5957/12, Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 N 05АП-8086/11).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации участник долевой собственности не может передать в аренду соответствующую его доле в праве собственности часть объекта недвижимости. От имени сособственников недвижимости договор аренды такой недвижимости может быть подписан и одним из сособственников, если он управомочен на это остальными участниками долевой собственности. При этом часть объекта недвижимости может быть предметом аренды только при условии ее надлежащей индивидуализации. Несоблюдение этого требования свидетельствует о незаключенности договора аренды.
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!