شقة أو شقة: دراسة الجوانب القانونية

ظهر مفهوم "الشقة" في سوق العقارات الروسية منذ وقت ليس ببعيد، ولا يزال مرتبطًا بالمساكن الفاخرة والواسعة بشكل خاص. ولكن من وجهة نظر قانونية، تختلف الشقق والمباني في الشقق الفندقية. المجمع السكني ليس مبنى سكني، بل هو عقار غير سكني. هذه الحالة لها إيجابياتها وسلبياتها، والتي ينبغي الموازنة بينها قبل توقيع الاتفاقية مع المطور.

ما الذي يهدد وضع المباني غير السكنية؟

تحتوي كل من الشقق والشقق على جميع وسائل الراحة: المياه والصرف الصحي والإنترنت والمراقبة بالفيديو. ومع ذلك هناك فرق. لا يخضع تشييد المباني التجارية لرقابة صارمة مثل تشييد المباني السكنية متعددة الطوابق. وتخضع الأخيرة لمعايير صحية صارمة ومتطلبات التخطيط ومستويات عزل الصوت. ويجب تزويد المجمعات السكنية الجديدة بالبنية التحتية الاجتماعية: رياض الأطفال والمدارس والعيادات. لا يجوز بناء العقارات السكنية بالقرب من الصناعات الخطرة أو المزعجة، ويجب تجهيز المناطق التجارية بمداخل منفصلة.

لا تنطبق هذه القواعد على الشقق. نوعية المواد المستخدمة وموقع المباني ووجود المنطقة المحلية والكمية محال تجاريةتبقى حسب تقدير المطور. لا تؤخذ هنا أيضًا المعايير الإقليمية لعدد المدارس ورياض الأطفال لكل عدد من السكان. وهذا يهدد بأن المؤسسات التعليمية لن توفر مكانًا لكل طفل يعيش في فندق منفصل. ولا أحد ملزم ببناء مدارس إضافية.

هام: حتى لو كانت الشقة هي منزلك الوحيد، فمن حقهم أن يأخذوها منك بسبب الديون. بالنسبة لمحضري الديون (Bailiffs)، فإن هذا العقار هو نفس الأصول، على سبيل المثال، سيارة أو مرآب.

ما يجب القيام به مع التسجيل

لا تندرج الشقق ضمن تعريف المباني السكنية الموضح بالتفصيل في قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. لذلك، لا يمكنك التسجيل معهم بشكل دائم. ستكون هناك أيضًا صعوبات في التسجيل المؤقت: فالقانون يسمح بذلك فقط في الشقق الفندقية. إذا كان العقار يقع في مركز أعمال، فسيتم استبعاد الخيار المؤقت. يجب على الآباء أن يأخذوا في الاعتبار أن موافقة جميع المالكين البالغين مطلوبة لتسجيل الأطفال في الشقق. أما بالنسبة للشقق، فالوضع أبسط: يحق للشخص البالغ المسجل تسجيل طفله الذي يقل عمره عن 14 عامًا دون موافقة المالكين الآخرين.

تعد مشكلة التسجيل أمرًا بالغ الأهمية إذا كنت تشتري شقة للإقامة الدائمة وتستفيد من المزايا الإقليمية. غالبًا ما ترتبط المدفوعات بمكان التسجيل. من الأفضل توضيح مثل هذه النقاط مسبقًا.

كيفية شراء شقة في مبنى جديد بشكل مربح وآمن

الأسئلة المالية

ولسوء الحظ، لا تغطي برامج الدعم الحكومية أو شروط الإقراض التفضيلية أو الإعانات الشقق. لا يمكنك استخدام رأس مال الأمومة أيضًا. وفي هذه الحالة، لن يتم منح رهن عقاري مربح بنسبة ستة بالمائة للعائلات التي لديها طفلان أو أكثر. جميع المزايا المذكورة تنطبق فقط على المباني السكنية.

وينطبق الشيء نفسه على الخصومات العقارية. بعد شراء شقة، لديك الحق في إرجاع مبلغ معين من ضريبة الدخل. وفي عام 2018، كان الحد الأقصى للمبلغ 260 ألف روبل. إذا كان العقار مسجلا باسم كلا الزوجين، فيمكن لكل منهما طلب خصم ضريبي. ثم سوف يتضاعف المبلغ. إذا تم شراء الشقة برهن عقاري، فستحصل أيضًا على خصم إضافي لفائدة الائتمان. سيكون الحد الأقصى لمبلغه 390.000 روبل. لا تنطبق هذه القوانين على الشقق.

قضية حساسة أخرى هي فواتير الخدمات. يتم التحكم في تعريفات المباني السكنية على المستويين الفيدرالي والإقليمي. إذا كانت مرتفعة للغاية، يتصل السكان بخدمة مكافحة الاحتكار، ويقدمون شكوى إلى مكتب المدعي العام، أو يغيرون شركة الإدارة. أصحاب الشقق ليس لديهم مثل هذا الحق.

ماذا عن الضرائب؟

يتم احتساب الضريبة على العقارات السكنية وغير السكنية بمعدلات مختلفة. وفقا للمعايير الفيدرالية، فإنهم يدفعون ثمن الشقة من 0.1 إلى 0.3٪ من القيمة المساحية (تقييم العقارات الحكومية) سنويا. يتم تقديم خصومات لأصحاب المنازل: يتم تقليل المساحة الإجمالية بمقدار 20 مترًا مربعًا. في المناطق هناك انخفاض وزيادة في المعاملات، ولكن المبدأ نفسه يبقى دون تغيير.

يعتمد مبلغ ضريبة الشقة على نوع المبنى ويتراوح من 0.5 إلى 2%. عادة ما تكون القيمة المساحية للعقارات غير السكنية أقل من قيمة الشقق، ولكن لا توجد خصومات - سيتعين عليك الدفع مقابل المنطقة بأكملها. من الأفضل أن تعرف مسبقًا سعر العقار الذي ستشتري فيه شقة وتحسب الضريبة المتوقعة.

إذا كنت تبحث عن غرفة فندقية مناسبة للشراء، انتبه إلى المجمعات السكنية من المطورين ذوي السمعة الطيبة في سانت بطرسبرغ:

الحذر: الملكية المشتركة

في كثير من الأحيان لا يعرف أصحاب الشقق أنهم يمتلكون أيضًا جزءًا من العقار المشترك. ويشمل ذلك الواجهات والمداخل والمصاعد والمناطق المحلية. وعلى الرغم من أن السكان لا يستطيعون بيع حصتهم، إلا أن لديهم الحق في اتخاذ قرارات بشأن تنسيق الحدائق. التغييرات الرئيسية تتطلب موافقة أصحابها. كل شيء هنا ديمقراطي نسبيًا: أنت تصوت بالأمتار المربعة الخاصة بك. يتم أيضًا توزيع دفع ثمن المرافق بين السكان، ويعتمد حجمها على مساحة الشقة.

مع الشقق، كل شيء ليس واضحا جدا. قررت محكمة التحكيم العليا أن أصحاب العقارات غير السكنية لديهم نفس الحقوق والالتزامات المتعلقة بصيانة الممتلكات المشتركة مثل أصحاب الشقق. ولكن هناك فارق بسيط: بالإضافة إلى الشقق نفسها، قد يحتوي المجمع أيضًا على ردهات كبيرة ومناطق ترفيهية لزوار المكاتب ومباني البيع بالتجزئة. لو شركة الإدارةاستئجار بستاني أو كبير الخدم، هذه التكاليف سوف تقع على عاتق جميع أصحابها.

هناك حالات يتم فيها شراء جزء كبير من المبنى من قبل شخص واحد، والذي يصبح مالك الأغلبية. يمتلك أغلبية الأصوات وله الحق في اتخاذ القرارات بشكل فردي تقريبًا. يحدث هذا نادرا للغاية، ولكنه ممكن تماما.

هام: يُسمح بتجهيز الفنادق وورش العمل واستوديوهات التسجيل وما إلى ذلك في المباني غير السكنية. قانون الصمت لا ينطبق هنا.

لماذا شراء الشقق إذن؟

كل منتج له مشتري خاص به - تنطبق هذه القاعدة أيضًا على العقارات. على الرغم من العيوب الموصوفة، فإن الشقق لديها أيضا مزايا.

• موقع. تخضع مواقع بناء المجمعات السكنية لمتطلبات صارمة. على سبيل المثال، الموقع غير مناسب لبناء مبنى سكني بسبب صغر حجمه أو قربه من منشأة صناعية. ويمكنك بناء فندق عليه. إذن شراء شقة هو الخيار الوحيد لشراء مسكن في المكان الذي تفضله.
• سعر. سعر المتر المربع عادة ما يكون أقل من سعر الشقة. ولا يرجع ذلك إلى التوفير في جودة المواد، بل إلى الموافقات المبسطة وانخفاض التكاليف على المطور. الأراضي المخصصة للعقارات غير السكنية أرخص، بالإضافة إلى عدم الحاجة إلى إنفاق الأموال على البنية التحتية الاجتماعية.
• فرص للإبداع. غالبا ما يتم اختيار الشقق من قبل المستقلين وممثلي المهن الإبداعية، لأنها مريحة لتنظيم استوديو أو ورشة عمل.
• تقلب التخطيط. لا توجد أي قيود على وضع “المناطق الرطبة” في الشقق وهناك كل الإمكانيات للتنفيذ.
• الاستثمارات. يتم شراء الشقق أيضًا لتأجيرها لاحقًا. تتم عملية البحث عن المقيمين وإدارة المستندات في العديد من المجمعات السكنية من قبل شركة الإدارة.
• وجهة نظر. وعد عدد من المطورين بتحويل الشقق لاحقًا إلى مساكن. لكن هذا ليس ممكن دائما.

بشكل عام، يعد العيش في الشقق مناسبًا للأشخاص المشغولين الذين يعملون كثيرًا ولا يريدون التفكير في غسل الملابس والحفاظ على نظافة منازلهم. وكقاعدة عامة، توفر شركات الإدارة خدمات إضافيةلتنظيف المباني، توصيل البقالة والوجبات الجاهزة، استدعاء سيارة أجرة أو استئجار سيارة. إذا كنت مهتمًا بشراء غرفة، انتبه إلى منطقة موسكوفسكي من شركة Plaza Lotus Group المطورة، بالقرب من محطة مترو Ploshchad Muzhestva من PSK وفندق Korabli الاستثماري من شركة Master Development في جزيرة فاسيليفسكي. يمكنك رؤية المزيد من العروض الحالية في هذا القطاع العقاري باستخدام مرشح البحث الخاص بنا:

الوضع الرسمي للشقق

في وقت كتابة هذا المقال، لا يوجد قانون في روسيا يوضح وضع الشقق وينظم حقوق أصحابها. ويدرس مجلس الدوما مشروع قانون من شأنه تقليص الفجوة بين الوضع القانوني والفعلي لمثل هذا السكن.

حتى الآن، يتزايد الطلب على الشقق بسبب تكلفتها المعقولة ومكونات الصورة والموقع المناسب. هل سيحتفظ هذا الشكل العقاري بسحره وفرق السعر اللطيف إذا كانت الشقق الفندقية مساوية للعقارات السكنية؟ سنبقيك على اطلاع!

اشترك في مقالات جديدة حول مبيعات الشقق

تظهر المزيد والمزيد من الشقق في سوق العقارات في موسكو، ولكن ليس كل المشترين يفهمون تمامًا ما هي ميزات هذا السكن. أخبر المتخصصون من خدمة kvartirolog.ru The Village ما هي الشقق وكيف تختلف عن الشقق من حيث المبدأ وما هو أكثر ربحية للحصول على قرض عقاري إذا كان لديك مدخرات أولية.

ما هي الشقق؟

الشقق هي مباني غير سكنية من الناحية القانونية مخصصة للإقامة المؤقتة. وعادة ما تكون موجودة في المباني المعاد تطويرها في وسط المدينة أو في المباني الجديدة حيث لم يتمكن المطور أو لم يرغب في الحصول على تصريح بناء سكني. عادة ما يتم تسجيل هذه المباني على أنها غير سكنية - فندق أو مكتب أو لأغراض أخرى. يؤثر نوع المبنى على مقدار الضرائب العقارية.

الشقق الحديثة، كقاعدة عامة، ليست أقل شأنا من المباني السكنية من حيث المناظر الطبيعية والبنية التحتية للمنزل. ولكن عند شرائها، يجب عليك الانتباه إلى ما إذا كانت الشقق فقط موجودة في هذا المبنى وفي الطابق الخاص بك، أو ما إذا كان سيكون هناك أيضًا مكاتب أو حتى مساحات للبيع بالتجزئة. الخيار الأكثر راحة هو بالطبع الشقق في المبنى الذي تُباع فيه الشقق أيضًا.

الوضع القانوني المباني غير السكنيةيفرض عددًا من القيود على الشقق:

لا يمكنك التسجيل معهم - يمكنك فقط الحصول على تسجيل مؤقت لمدة خمس سنوات مع إمكانية التمديد. وفي الوقت نفسه، ستتمكن أنت وطفلك من استخدام العيادات والمستشفيات والمدارس ورياض الأطفال في المنطقة.

إذا كان أحد جيرانك يصدر ضجيجًا طوال الليل، فلن يكون لديك أي أساس قانوني للتأثير عليه.

تزيد فواتير الخدمات في الشقق بنسبة 15-20٪ عنها في الشقق - وينشأ هذا الاختلاف بسبب اختلاف تعريفات المدينة للمباني السكنية وغير السكنية. وينطبق الشيء نفسه على ضريبة الأملاك: فهي تبلغ 0.5% من تكلفة العقارات الفندقية وغيرها من العقارات، والتي تشمل معظم الشقق، و2% للمباني المكتبية. ضريبة الشقة للأفراد هي 0.1٪ من قيمتها إذا لم تتجاوز 10 ملايين روبل. معدل العقارات الأكثر تكلفة أعلى ويمكن أن يصل إلى 2٪.

المطور غير ملزم بالامتثال للمعايير المخصصة للمباني السكنية: مستوى التشميس، وتطوير البنية التحتية، وما إلى ذلك. في الواقع، عادة لا يتم انتهاك المعايير كثيرًا، خاصة إذا كانت هناك شقق في نفس المجمع السكني.

كيف يبدو سوق الشقق في موسكو؟

حتى 30٪يأتي فرق السعر بين الشقق والشقق. الشقق المكونة من غرفة واحدة أرخص بنسبة 15% في المتوسط ​​من الشقق المماثلة، والشقق المكونة من غرفتين أرخص بنسبة 20%. كلما ابتعدت عن المركز، عادة ما يزيد فرق السعر. صحيح أن بعض الشقق أغلى من الشقق المماثلة.

حوالي 50٪المجمعات السكنية التي تحتوي على شقق تنتمي إلى درجة الأعمال، أقل بقليل من 40٪ - إلى فئة النخبة، 10٪ - إلى الدرجة المريحة.

2.3 مليون روبلأرخص الشقق ضمن طريق موسكو الدائري أسعارها (غرفة بمساحة 16 متر مربع في مارفين مع التسليم نهاية 2018). مقابل 2.4 مليون روبل يمكنك شراء شقة بمساحة 25 مترًا مربعًا. م في فوستوشني بيريوليوفو، والذي من المتوقع أن يكتمل في نهاية هذا العام.

ما مدى اختلاف أسعار الشقق والشقق؟

منطقة موسكو

الحد الأدنى لسعر الشقة مليون روبل.

الحد الأدنى لسعر الشقق مليون روبل.

من Sadovoy إلى حلقة النقل الثالثة

5.2 (36 م²)

3.2 (17 م²)

بالقرب من الدائري الثالث للنقل

4.1 (22 م²)

4.4 (27 م²)

من حلقة النقل الثالثة إلى طريق موسكو الدائري

2.4 (25 م²)

2.3 (16 م²)

ما هو أكثر ربحية للحصول على الرهن العقاري؟

لنفترض أنك ترغب في شراء عقار بالقرب من حلقة النقل الثالثة، على مسافة لا تزيد عن محطتين أو ثلاث محطات من خط سيركل لاين وعلى مسافة 15 دقيقة سيرًا على الأقدام من المترو. أنت تفكر في مجمعات سكنية درجة الأعمال تسليمها في 2018 واختر شقة من غرفة واحدة أو شقق بمساحة حوالي 40 متر مربع. م في المتوسط، ستكلف هذه الشقة 9.1 مليون روبل، والشقق - 7.8 مليون روبل.

لنفترض أن لديك 3 ملايين روبل كدفعة أولى، ويمكن الحصول على باقي المبلغ على رهن عقاري بنسبة 11.7٪ سنويًا (متوسط ​​​​سعر الرهن العقاري في موسكو للربع الأول من عام 2017 وفقًا للبنك المركزي للاتحاد الروسي ) لمدة 15 عاما. تبلغ تكلفة التأمين الإلزامي على الممتلكات 0.15% (تستحق سنويًا على الرصيد المستحق) سنويًا. في الوقت نفسه، من المرغوب فيه أن يكون دخلك على الأقل 150 ألف روبل إذا كنت تشتري شقة، و 180 ألف روبل إذا كنت تشتري شقة: فمن المستحسن ألا يزيد دفع الرهن العقاري الشهري عن 40٪ من أرباحك.

كم ستكون تكلفة الرهن العقاري؟

نفقات

شقة بمليون روبل

الشقق مليون روبل

تكلفة الكائن

رسوم أولية

مبلغ الائتمان

إجمالي الدفعات طوال مدة القرض

وبالتالي، مع فرق السعر الأولي بين الشقة والشقة وهو 1.3 مليون روبل، فإن الفرق النهائي مع الرهن العقاري هو 2.8 مليون روبل.

تكتسب شعبية الشقق بين المطورين والمشترين زخما. قبل ثلاث سنوات فقط لم يكن هناك أكثر من ثلاثين مشروعًا بهذا التنسيق في موسكو. بينما اليوم، وفقًا لشركة Est-a-Tet، يوجد حوالي 85 عقارًا جديدًا وتلك قيد الإنشاء في سوق العقارات في موسكو، وكل عملية شراء عقارية سادس في موسكو تكون للشقق. ومع ذلك، فإن الشقق لديها العديد من المؤيدين والمعارضين، ومزايا هذا التنسيق تتشابك بشكل وثيق مع العيوب. قررنا أن ننظر بالتفصيل في المزايا والعيوب.

الميزة الأولى هي السعر.

ربما يكون السعر هو الميزة الرئيسية للشقق. كقاعدة عامة، فهي أرخص بنسبة 10-15٪ من نظيراتها السكنية. وفقا لشركة Troika Estate، فإن متوسط ​​تكلفة موسكو هو 11000 دولار للمتر المربع. بينما بلغ متوسط ​​سعر المتر. متر في قطاع الإسكان الفاخر يصل إلى 13.5 ألف دولار.

يحدث الاختلاف بسبب حالة التنسيق غير السكنية. تشرح إيلينا لاشكو، مديرة قسم المبيعات في وكالة Usadba، أن معايير البناء للمباني غير السكنية والسكنية تختلف بشكل كبير. بالنسبة للإسكان، فهي أكثر صرامة: يتعلق الأمر بمستوى التشميس ونوعية تهوية المبنى، فضلا عن وجود البنية التحتية المحيطة بها.

ومع ذلك، في السنوات الأخيرة، بدأت هذه الكرامة تتآكل. إذا كان الفرق في تكلفة الشقق والشقق في عام 2011 أكثر من 40٪، فقد انخفضت هذه الفجوة اليوم إلى 12٪.

الميزة الثانية هي تنوع الأشكال.

في كثير من الأحيان يتحول الكائن إلى مجمع سكني التراث التاريخيمصنع أو مصنع سابق. عند إعادة بناء مثل هذه المباني، يكون المطورون، كقاعدة عامة، ملزمين بالحفاظ على حلول التصميم الأساسية والمظهر التاريخي للمبنى.

على سبيل المثال، الشكل المألوف اليوم - الغرف العلوية - ولد بين الفنانين الذين يسكنون المصانع والمصانع السابقة. في مؤخرالقد وضع المطورون إنتاج الغرف العلوية قيد التشغيل. ومع ذلك، هناك ما يكفي من الخبراء. ويشير أندريه خيتروف، رئيس قسم الاستشارات والأبحاث الاستراتيجية في شركة ويلهوم، إلى أنهم ينجذبون إلى هذا التصميم من خلال المساحات الكبيرة والجدران المبنية من الطوب والأسقف العالية. يبقى اختيار المشاريع السكنية أوسع من ذلك بكثير. بالإضافة إلى أننا نضعها، ولكن مع احتياطي كبير.

الميزة الثالثة هي جاذبية الاستثمار.

يؤكد السماسرة أن شراء الشقق اليوم هو استثمار مربح. يصل عدد المعاملات الاستثمارية في المراحل الأولى لبناء المجمعات السكنية إلى 20%. وفقا للمدير العام لشركة Metrium Group، ماريا Litinetskaya، فإن الربحية من تأجير الشقق الأكثر سيولة يمكن أن تجلب 9-12٪ سنويا، في حين أن الشقق تجلب 4-7٪ فقط.

ومع ذلك، يجب أن تكون مستعدًا لحقيقة أن الشقق ليست مناسبة لإعادة البيع السريع، كما يشير ممثل شركة Soho Estate، ليوبوف بوروكوفا. ومع ذلك، فإن معظم الناس مهتمون بتنسيقات الإسكان الكلاسيكية، وسيكون من الصعب العثور على مشتري للشقق.

ونتيجة لذلك، فإن الكرامة غامضة. من ناحية، يعد شراء شقق للإيجار أمرًا مربحًا، لكن جني الأموال من مخاطر البناء أصعب بكثير مقارنة بالمشاريع السكنية. بشكل عام، زائد وناقص.

العيب الأول هو عدم التسجيل.

نظرًا لأن الشقق مصنفة على أنها تجارية، فلن يتمكن مالك الشقة من التسجيل فيها - قم بإجراء تسجيل دائم، الأمر الذي، على سبيل المثال، سيجعل من الصعب على الطفل التسجيل في روضة الأطفال أو المدرسة. ولكن مع الرعاية الطبية يمكن حل المشكلة. إذا كانت شقتك جزءًا من مكتب- مجمع الفندقيشرح نائب المدير العام لشركة Krais Development، ياكوف ليتفينوف، أنه يمكنك إجراء تسجيل مؤقت لمدة خمس سنوات وتعيينك في عيادة المنطقة.

ولكن من هذه المشكلة تأتي مشكلة أخرى، وربما أكثر خطورة: أن مطوري المجمعات السكنية ليس لديهم التزامات اجتماعية. أي أنهم غير ملزمين ببناء المحلات التجارية ورياض الأطفال والمدارس في محيط مشاريعهم السكنية. وهذا قد يجعل الحياة أكثر صعوبة لكل من سكان الشقق وغيرهم من سكان المنطقة، حيث سيزداد العبء على البنية التحتية القائمة. سيكون هذا صحيحًا بشكل خاص بالنسبة للمناطق ذات البنية التحتية المحيطة غير المطورة.

العيب الثاني هو المرافق باهظة الثمن.

نظرًا لأن الشقق لا تعتبر سكنًا، يتم احتساب فواتير الخدمات وفقًا لتعريفات المباني التجارية. وهي بدورها مرتفعة جدًا، لأنها لا تدعمها المدينة. وبالتالي، يدفع صاحب الشقة زيادة بنسبة 10% مقابل المياه، و25% إضافية للتدفئة، وحوالي 27% إضافية للكهرباء، حسب تقديرات ماريا ليتينيتسكايا.

تعمل رئيسة مجلس إدارة شركة Best-Novostroy، إيرينا دوبروكوتوفا، بالأرقام النهائية. ووفقا لها، فإن صاحب شقة متوسطة الحجم في موسكو مكونة من غرفتين تبلغ مساحتها 65 مترا مربعا يدفع حوالي 4000 روبل شهريا للصيانة والمياه الساخنة والباردة والتدفئة والصرف الصحي والكهرباء ادفع 7993 روبل لنفس قائمة الخدمات، أي ضعف هذا المبلغ تقريبًا.

العيب الثالث هو الضرائب المرتفعة.

يتم احتساب ضريبة الشقة أيضًا بمعدلات المكاتب أو الفنادق. ولكن تجدر الإشارة إلى أنه إذا كانت الشقق جزءا من مجمع فندقي، فإن معدل الضريبة هو 0.5٪ من القيمة المساحية للشقق. وإذا كنا نتحدث عن مجمع متعدد الوظائف مع مساحات البيع بالتجزئة والمكاتب، فسيكون المعدل بالفعل 2٪. ويخلص إلى أنه على أية حال، فإن الضرائب المفروضة على أصحاب الشقق أعلى بكثير من تلك المفروضة على أصحاب الشقق المدير التنفيذيشركة "Miel-Novostroiki" صوفيا ليبيديفا. على الرغم من أن القيمة المساحية للشقق أقل بحوالي 20٪ من قيمة السكن.

العيب الرابع هو أنه لا يوجد خصم ضريبي.

من التفاصيل المهمة أن مشتري الشقة ليس له الحق في ما يسمى بالخصم الضريبي، وكذلك الإعانات والمزايا لصيانة السكن.

ومن بين العيوب، ذكر العديد من الخبراء أيضًا عدم وجود التزامات اجتماعية بين المطورين. بمعنى آخر، لا يلزم القانون المطورين ببناء متاجر ورياض أطفال ومدارس في المنطقة المجاورة مباشرة لمشاريعهم السكنية.

دعونا نلخص.

وهكذا نرى أن الشقق بعيدة كل البعد عن أن تكون شكلاً سكنيًا عالميًا يناسب كل أسرة. على سبيل المثال، وفقا لـ Yana Sosoreva من شركة NDV-Real Estate، فإن الشقق مناسبة للأشخاص غير المتزوجين الذين يقضون الكثير من الوقت في العمل. ولكن إذا كان لدى الأسرة أطفال أو متقاعدين، فمن الأفضل اختيار شقة تقليدية.

تم استخدام مصطلح "الشقق" بنشاط في روسيا على مدى السنوات العشر الماضية. وإذا كان هذا المفهوم في وقت سابق غامضا وغامضا، فإنه يعني اليوم نوعا محددا تماما من العقارات. "الشقق" تسمى:

• غرف فندقية فاخرة؛
• شقق واسعة تقع في مجمعات سكنية راقية.
• شقق بزجاج بانورامي.

على الرغم من أن التشريع الروسي أعطى منذ فترة طويلة تعريفا واضحا لمفهوم "الشقة"، إلا أن وضعهم القانوني لا يزال موضع شك بين بعض الخبراء.

“دعونا نفكر في إيجابيات وسلبيات الشكل العقاري الجديد، وسنحاول أيضًا إعطاء تعريف دقيق لوضعه القانوني”

من وجهة نظر قانونية، يتم تعريف مصطلح "الشقة" بشكل سيء إلى حد ما بموجب التشريعات الحالية. حتى أبريل 2011، كان أمر السياحة رقم 86 بتاريخ 21 يوليو 2005 (لم يعد ساريًا الآن) ساريًا، والذي بموجبه تعني الشقة غرفة بمساحة لا تقل عن 40! متر مربع، وتتكون من غرفتي معيشة أو أكثر ومجهزة بمعدات حمام ومطبخ كاملة.

في يناير 2011، صدر الأمر رقم 35 الصادر عن وزارة الرياضة والسياحة في الاتحاد الروسي (الذي دخل حيز التنفيذ في 15 أبريل 2011)، والذي بموجبه لا يمكن اعتبار الشقة نوعًا منفصلاً من العقارات. تعني هذه الكلمة واحدة من أعلى فئات الغرف الموجودة في مرافق الإقامة. وتشمل الأخيرة الفنادق والنزل وبيوت العطلات والمعاشات والموتيلات والمصحات وغيرها من المرافق. بمعنى آخر، الشقة عبارة عن غرفة مريحة في أي منشأة سكنية، وهي مجهزة بأثاث ومعدات من الفئة المناسبة ومخصصة للإقامة المؤقتة.

وهذا ما يبدو عليه الوضع من الناحية القانونية. ولكن، وفقا للخبراء، في الممارسة العملية اليوم هناك أربعة أنواع رئيسية من الشقق:

• شقق الخدمة؛
• الشقق الفندقية;
• فنادق الشقة.

يتم تأجير المباني الواقعة في الفئات الثلاث الأولى من العقارات (على المدى الطويل والقصير). وبغض النظر عن الفترة التي يتم فيها استئجار الغرف، يتم تزويد جميع المقيمين بالخدمات الفندقية. ولكن هناك أيضًا نوع من الفنادق يمكن شراء العقارات فيه كعقار. هذه هي الشقق الفندقية. وكقاعدة عامة، يتم تأجير بعض الغرف فيها، وبعضها معروض للبيع.

كان السبب الرئيسي لظهورها في روسيا (على وجه الخصوص، في موسكو) هو النقص في مواقع البناء السكني، فضلاً عن انخفاض الطلب على المساحات المكتبية التي لم تتعاف بعد الأزمة. عدة عوامل، بما في ذلك مرسوم حكومة موسكو رقم 714-PP، الذي فرض حظرًا على أعمال البناء، أجبرت مطوري العاصمة على البحث عن حلول بديلة لإنقاذ استثماراتهم.

أصبح الانتقال إلى الشكل العقاري الجديد (الشقق) هو الخيار الأفضل لمطوري العاصمة. اليوم، يقوم العديد من المطورين بتحويل مباني المكاتب إلى كتل صغيرة مجهزة بكل ما هو ضروري لحياة مريحة، ثم يؤجرون هذه الكتل أو يبيعونها. وهكذا، في إطار مشروع واحد، تمكن المطور من الجمع بين المساحات المكتبية والسكنية والتجزئة والترفيهية. ولكن تجدر الإشارة إلى أنه لا يمكن تسمية الشقق إلا بالمباني السكنية بشكل مشروط.

ما الفرق بين الشقق والشقق الكلاسيكية؟

الفرق الرئيسي بين الشقق والشقق الكلاسيكية هو وضعها القانوني. وفقًا للمادة 16 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، تنتمي الأشياء التالية إلى المباني السكنية:

• مبنى سكني (جزء من مبنى سكني)؛
• شقة (جزء من شقة)؛
• غرفة.

السمة الضرورية لأي نوع من السكن هي غرضه الوظيفي. وفقًا للقوانين الروسية، فإن السكن عبارة عن غرفة معزولة مناسبة للإقامة الدائمة للمواطنين وتتوافق مع المعايير الصحية والفنية المعمول بها، فضلاً عن المتطلبات القانونية الأخرى.

الفنادق (الشقق) وبيوت العطلات والمصحات والبيوت والفنادق ومرافق الإقامة الأخرى لها غرض وظيفي مختلف. يتم استخدامها للإقامة المؤقتة للمواطنين، بدلاً من أماكن إقامتهم الدائمة.

وبالتالي، من وجهة نظر قانونية، الشقق هي أماكن غير سكنية، حتى على الرغم من حقيقة أنه عند بناء كائن، يمكن للمطور الامتثال لجميع المعايير الفنية والصحية اللازمة.

سلبيات الشقق

ومن الجدير بالذكر أن وجود عوامل سلبية مثل حالة المباني غير السكنية واستحالة التسجيل لا يمنع المشترين المحتملين من الشقق. ويفسر ذلك حقيقة أن فريقهم محدد تمامًا - كبار المديرين الشركات الكبيرةوموظفو الشركات الأجنبية ورجال الأعمال الذين يقضون معظم وقتهم في رحلات العمل.

بالنسبة لهؤلاء الأشخاص، فإن الأهمية الرئيسية هي موقع المنشأة وتوافر الخدمات الفندقية، وليس مشكلة التسجيل على الإطلاق. بالإضافة إلى ذلك، فإن العملاء الذين لديهم بالفعل منزل خاص بهم، وأحيانًا أكثر من منزل، غالبًا ما يظهرون اهتمامًا بشراء الشقق.

إيجابيات الشقق

وبطبيعة الحال، بالإضافة إلى العيوب، الشقق لديها أيضا مزاياها. تشمل المزايا الرئيسية لهذه العقارات موقعها المناسب (يمكن لأصحاب الشقق العيش على مقربة من مكان عملهم، وأحيانًا حتى في نفس المبنى). يتمتع سكان الشقق بفرصة استخدام الخدمات الفندقية وخدمات مؤسسات التسوق والترفيه المدرجة في هيكل المجمع.

تشمل المزايا التي لا شك فيها للشقق الحرية في تصميم هذه المباني. بالإضافة إلى ذلك، فإن فئة المباني غير السكنية تجعل من الممكن التسجيل فيها الكيانات القانونية. يعد هذا مناسبًا جدًا لبعض الشركات، لأنه يسمح لك بتنظيم "مكتب أمامي" تمثيلي مع غرف اجتماعات في الشقة.

يبدو أن ما يمكن أن يكون أسهل من الشراء؟ ما عليك سوى اختيار الخيار الذي تفضله والدفع والاستمتاع. ومع ذلك، في سوق العقارات، لا يمكن للوافد الجديد أن يضيع فحسب، بل قد يرتكب أيضًا خطأً فادحًا باختيار نوع العقار الذي لا يلبي احتياجاته. اليوم، جنبا إلى جنب مع المحررين، سننظر في الموقع بالتفصيل، والشقة - ما هو الفرق، وما هو نوع العقارات الأفضل للشراء.

وفيما يتعلق بالفصل، يجب أن يكون الحمام معزولا دائما. إذا كانت الشقة تحتوي على حمامات معزولة، ولكن باقي الغرف مجتمعة (غرفة نوم، وحدة تقديم الطعام)، فإن الشقة تحصل على الوضع. في كثير من الأحيان، يتم تقديم شقة من غرفة واحدة على أنها استوديو، والتي تم إعادة تصميمها وتم هدم قسم المطبخ. في الواقع، هذا هو الاستوديو بموجب القانون، ولكن بعد ذلك لا ينبغي أن يكون هناك ممر على هذا النحو.

الاستوديوهات مختلفة، فهي ليست مجرد استوديو ضيق، كما يعتقد الكثير من الناس. يمكن أن تكون مساحة هذه المباني مساوية لمساحة الشقق المكونة من غرفتين أو حتى أربع غرف. تظهر المناطق فقط لأغراض معينة. هذا النوع من العقارات شائع جدًا في البلدان ذات الاقتصادات الغنية. غالبًا ما يتم شراء الاستوديوهات من قبل أشخاص ليسوا مثقلين بالأطفال أو الأقارب الذين يحتاجون إلى العيش مع المالك. ويعتبر هذا السكن للشباب. سعر هذه الشقق أقل بنسبة 20-30% من سعر السوق، دون الأخذ بعين الاعتبار الطابق الذي تقع فيه. وبطبيعة الحال، يمكن بسهولة تحويل الاستوديو إلى شقة عادية، إعادة بناء الأقسام فيه.