Bunuri imobiliare în proprietate comună: la transferul unei acțiuni pentru închiriere. Proprietate comună: cum să utilizați și să gestionați astfel de locuințe Închirierea unui apartament în proprietate comună
Dacă dețineți o cotă-parte în proprietatea unui apartament, dar nu aveți niciun beneficiu real din acest lucru, puteți lua în considerare diferite opțiuni pentru a beneficia de acest lucru. Primul pas este să mergi în instanță cu cerința de a stabili procedura de utilizare a spațiilor de locuit.
O situație comună este atunci când un apartament este deținut în comun de mai multe persoane, adică fiecare are o cotă ideală în proprietate (de exemplu, 1/2, 1/3). Dacă se dezvoltă relații conflictuale între coproprietari, așa cum este adesea cazul între foștii soți, uneori între moștenitori, atunci interesele unuia sau mai multor participanți la proprietatea comună pot fi încălcate semnificativ.
Proprietarul poate să nu aibă niciun beneficiu din deținerea unei cote din dreptul de proprietate, dar nimeni nu-l scutește de sarcina menținerii acestui bun: de plata impozitelor, de plata pentru întreținerea proprietății comune, pentru încălzire. Astfel de datorii pot fi colectate de către organele fiscale, societatea de administrare și în instanță. Faptul că proprietarul nu locuiește în apartament nu va afecta decizia instanței.
Cea mai simplă și eficientă modalitate de a rezolva problemele legate de proprietatea comună este vânzarea întregului apartament și împărțirea încasărilor între toți vânzătorii. Dar în lipsa consimțământului tuturor proprietarilor, ca regulă generală, nu se va putea vinde apartamentul, chiar dacă mergeți în instanță cu o cerere corespunzătoare. Poate sa vinde doar o parte din proprietate dar obținerea unui preț real pentru el nu este de obicei ușor.
Teoretic, problema ar putea fi rezolvată prin asigurarea dreptului de proprietate asupra camerelor individuale din apartament, însă legislația actuală nu permite acest lucru.
Situațiile tipice de încălcare a drepturilor includ următoarele:
- se creează obstacole pentru locuirea în apartamentul unuia dintre proprietari din partea altor coproprietari;
- plata pentru locuințe și utilități se efectuează fără a ține cont de ordinea reală de utilizare (un proprietar plătește mai mult, dar ocupă o cameră cu o suprafață mai mică);
- unul dintre proprietari nu intentioneaza sa locuiasca in apartament, dar vrea sa beneficieze de inchirierea camerei.
Să luăm în considerare modurile de rezolvare a acestor probleme separat.
Vânzarea unei părți din proprietatea comună a unui apartament
Conform legii, nu există obstacole în calea vânzării unei cote în proprietatea unui apartament, dar în realitate este dificil să faci acest lucru. De ce? Să ne imaginăm o situație: jumătate dintr-un apartament cu trei camere se vinde. Cumpărătorul are o întrebare logică: va putea ocupa una sau două camere atunci când se mută într-un apartament și care camere. Pentru a rezolva această problemă, în absența unui acord între proprietari, va trebui să mergeți în instanță cu o cerință de a determina procedura de utilizare a spațiilor rezidențiale.
O persoană care depune o astfel de reclamație are dreptul de a cere ca o anumită cameră (camere) să i se pună la dispoziție pentru uz exclusiv, proporțional cu mărimea cotei sale. Instanța, având în vedere un astfel de litigiu, ține cont de ordinea reală de utilizare. O astfel de decizie va oferi cumpărătorului acțiunii încredere că va putea ocupa camera alocată de instanță, iar alți proprietari nu vor putea interveni în el.
Adevărat, ar trebui să faceți imediat o rezervă: decizia de a stabili procedura de utilizare este valabilă numai în raport cu persoana în favoarea căreia a fost luată. Este posibil ca cumpărătorul acțiunii să fie nevoit să aplice din nou aceeași cerere de unul singur. Dar decizia instanței este probabil să rămână aceeași.
Declarația de creanță cu cerința stabilirii ordinii de folosință se transmite magistratului de la sediul apartamentului.
Închirierea unei camere
Dacă, printr-o hotărâre judecătorească, una sau mai multe camere sunt alocate pentru uzul exclusiv al unuia dintre coproprietari, atunci o astfel de cameră poate fi închiriată fără acordul altor proprietari.
Dacă doriți doar să închiriați o cameră, trebuie să obțineți decizia judecătorească menționată mai sus.
Înlăturarea barierelor din calea locuirii într-un apartament
În cazul în care proprietarului i se interzice accesul în apartament, contactarea poliției nu va da niciun rezultat: poliția nu este competentă să se mute în apartament. Este necesar să faceți apel la judecătoria cu obligația de a vă muta în apartament. Pe lângă demonstrarea dreptului de proprietate (ceea ce este ușor de făcut, deoarece acest fapt este confirmat de un certificat de înregistrare de stat a drepturilor), trebuie să dovediți că există obstacole în calea utilizării apartamentului.
Executorii judecătorești-executori au dreptul de a se muta. Numai ei pot efectua această procedură în mod silit în baza unui titlu executoriu emis de o instanță judecătorească.
Este posibil să combinați două cerințe: despre mutare și despre determinarea ordinii de utilizare a spațiilor de locuit. Un astfel de litigiu intră în competența unei instanțe districtuale, nu a unui magistrat.
Recalcularea platilor pentru intretinere si reparatii curente, pentru incalzire, in functie de spatiul de locuit efectiv ocupat.
Are sens să se consolideze ordinea de utilizare stabilită în instanță pentru a plăti spațiul de locuit efectiv ocupat. Să presupunem că un proprietar are 2/3 cota de proprietate, dar de fapt ocupă o cameră mai mică. Acesta plătește plata la cota de 2/3 din suprafața totală a apartamentului. Dacă prezentați companiei de administrare sau HOA o hotărâre judecătorească privind stabilirea procedurii de utilizare a apartamentului, atunci proprietarul va fi obligat să perceapă o taxă în conformitate cu hotărârea judecătorească.
O decizie judecătorească privind stabilirea procedurii de utilizare a spațiilor rezidențiale într-un apartament în proprietate comună va permite:
- Creșteți șansele de a vinde o miză la un preț real;
- Închiriază camera alocată și primești chirie fără acordul altor coproprietari
- Plătiți pentru serviciile de întreținere a proprietății comune, pentru încălzire nu pe baza cotei ideale de proprietate, ci luând în considerare suprafața efectiv alocată pentru utilizare.
Proprietarul apartamentului are dreptul de a-l închiria, adică de a-l da în posesia și (sau) de a folosi în baza unui contract de închiriere spațiile de locuit care îi aparțin prin drept de proprietate (partea 2 a articolului 30 din RF LC).
Referinţă. Contract de inchiriere rezidentiala
În temeiul contractului de închiriere a spațiilor de locuit, una dintre părți - proprietarul spațiului de locuit sau persoana îndreptățită de acesta (locatorul) - se obligă să furnizeze celeilalte părți (chiriașul) spațiul de locuit contra unei taxe în posesia și folosit pentru a trăi în ea ( clauza 1 din art. 671 din Codul civil al Federației Ruse).
Obiectul contractului de închiriere pentru spații rezidențiale poate fi o zonă rezidențială izolată potrivită pentru rezidență permanentă (apartament, clădire rezidențială, parte dintr-un apartament sau clădire rezidențială) (clauza 1 a articolului 673 din Codul civil al Federației Ruse).
Pasul 1. Obțineți acordul proprietarilor părților rămase ale apartamentului
Proprietatea în proprietate comună este utilizată prin acordul tuturor proprietarilor și, dacă nu se ajunge la un acord, în modul stabilit de instanță (clauza 1 a articolului 247 din Codul civil al Federației Ruse). Adică, este posibilă închirierea unei părți a unui apartament care este în proprietate comună numai cu acordul celorlalți proprietari (clauza 1 a articolului 246 din Codul civil al Federației Ruse).
Notă!
În cazul în care unul dintre coproprietari închiriază o parte a apartamentului care este în proprietate comună, cu încălcarea cerințelor legii, atunci fiecare dintre coproprietari poate solicita instanței de judecată o cerere de invalidare a tranzacției și de evacuare a chiriașului. din camera ( Artă. 166 din Codul civil al Federației Ruse).
Prin urmare, pentru ca restul proprietarilor să nu conteste contractul de închiriere pentru o parte din apartament în instanță, este necesar să obțină acordul lor scris pentru a închiria o parte din apartament.
Notă. Pentru a fi mai încrezători că restul proprietarilor nu vor renunța la consimțământul lor de a închiria mai târziu o parte din apartament, vă recomandăm legalizarea acestuia.
Pasul 2. Încheiați un contract de muncă cu angajatorul
Un contract de închiriere pentru o parte a unui apartament poate fi semnat într-o formă scrisă simplă și trebuie să prevadă obligațiile reciproce ale părților (clauza 1 a articolului 674 din Codul civil al Federației Ruse). Trebuie să conțină condiții esențiale, cum ar fi adresa locuinței de închiriat, termenul de închiriere și valoarea plății pentru utilizarea unei părți din apartament. Valoarea taxei este stabilită prin acordul părților (clauza 1 a articolului 682 din Codul civil al Federației Ruse).
Contractul poate fi pe termen scurt (de până la un an) și pe termen lung (de până la cinci ani). Dacă termenul nu este specificat în contract, acordul se consideră încheiat pe cinci ani. Un contract de închiriere de apartament pe termen lung trebuie înregistrat la Rosreestr (clauza 2 a articolului 674, clauza 1 a articolului 683 din Codul civil al Federației Ruse; partea 2 a articolului 51 din Legea din 13.07.2015 N 218-FZ) .
Contractul de închiriere trebuie să fie însoțit de acordul celorlalți proprietari, precum și de documente care confirmă dreptul dumneavoastră asupra părții din apartament care se închiriază.
Pasul 3. Semnează certificatul de acceptare pentru o parte din apartament
De regulă, certificatul de acceptare se semnează concomitent cu contractul de închiriere, dar prin acordul părților, acesta poate fi semnat în orice moment după semnarea contractului de închiriere.
Actul de acceptare și transfer al unei părți din apartament trebuie să conțină o descriere a stării spațiilor de locuit, a proprietății rămase în apartament, citirile apei și contoarelor etc.
La semnarea certificatului de acceptare, dați chiriașului cheile apartamentului (camera).
Notă!
Cum să închiriez o cameră în mod corect și de ce este nevoie pentru asta? Există două moduri de a rezolva această problemă:
- Contactați un agent imobiliar de încredere. Oamenii care sunt familiarizați cu munca de birou, dreptul și marketingul lucrează de obicei acolo. Ei vor întocmi și vor plasa cu competență un anunț, vor găsi chiriași și vor conveni asupra tuturor problemelor legale și financiare. Trebuie doar să plătiți pentru serviciile lor și impozite către stat.
- A doua modalitate este mai puțin costisitoare, dar mai supărătoare - să faci totul pe cont propriu... Dar greșelile sunt posibile pe parcurs. Veți învăța cum să le evitați în acest articol.
Cum se întocmește un contract de închiriere a unei camere? Și este posibil să închiriez o cotă în imobiliare?
Închirierea unui spațiu de locuit- asigurarea de locuințe pentru rezidență temporară de până la 5 ani. În cazul în care contractul de muncă nu prevede un termen de valabilitate, acesta este implicit valabil 5 ani.
Un acord de închiriere a spațiului de locuit nu este supus înregistrării de stat, dar la cererea părților poate fi certificat de către un notar. Deși, pentru ca acest acord să aibă forță juridică, sunt suficiente semnăturile părților și doi martori.
Formularele pentru compilarea documentelor de mai sus pot fi găsite pe Internet și tipărite pe o imprimantă în format A4. Contractul și alte acte pot fi imprimat pe un computer precum și compilate în formă scrisă de mână, dar apoi trebuie să fie scrise cu o scriere de mână îngrijită și ușor de citit în cel puțin două exemplare O notificare oficială de încetare a contractului cu trei luni înainte de această reziliere, dacă termenul pentru o astfel de notificare nu este specificat în clauze. .
Perioada prescrisă pentru notificarea rezilierii contractului este principalași trebuie respectate. Puteți afla despre și în ce cazuri poate fi necesar pe site-ul nostru.
Încălcarea contractului la iniţiativa proprietarului apare de obicei din cauza nerespectării termenilor acordului de către angajator. Contractul se reziliază la inițiativa chiriașului dacă proprietarul încalcă termenii, sau dacă chiriașul a decis să-și schimbe locul de reședință.
Rezilierea privată nu necesită nicio acțiune specială dacă nu apare situații conflictuale, litigii, proceduri judiciare iar proprietarul a fost înștiințat cu promptitudine de reziliere. Cu toate acestea, dacă o locuință a fost închiriată într-un apartament comunal, chiriașul este efectuat.
Astfel, încheierea corectă a unui contract de închiriere a camerei va permite proprietarului apartamentului mă protejez din neplata pentru locuințe și utilizarea utilităților și a altor servicii, și bunuri - din furt și daune. Acest acord va ajuta cere daune-interese prin tribunal.
Dacă găsiți o eroare, vă rugăm să selectați o bucată de text și apăsați Ctrl + Enter.
Poate un participant la o proprietate comună să închirieze o parte din imobil corespunzătoare cotei sale fără a o individualiza? Experții de la Serviciul de consultanță juridică GARANT Ruslan Gabbasov și Alexey Alexandrov explică.
O persoană juridică deține un imobil (teren și o clădire situată pe acesta), care este în proprietate comună (1/2). Al doilea proprietar este o persoană fizică. Este posibil (și dacă da, în ce ordine) transferul de către o persoană juridică în arendă a unei părți dintr-un teren (sau a unei părți dintr-un imobil) care este în proprietate comună, nealocată în natură?
În conformitate cu paragraful 1 al art. 246 din Codul civil al Federației Ruse, înstrăinarea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților săi. Potrivit art. 209, alin.2 al art. 246 din Codul civil al Federației Ruse, un participant la proprietatea comună poate dispune la propria discreție numai de cota-parte din dreptul care îi aparține (în conformitate cu regulile art. 250 din Codul civil al Federației Ruse) .
În sensul Codului civil al Federației Ruse, închirierea este una dintre metodele de înstrăinare a unui lucru, prin urmare, un contract de închiriere pentru proprietăți în proprietate comună, încheiat fără acordul tuturor participanților săi, este o tranzacție nulă în virtutea de arta. 168 din Codul civil al Federației Ruse (a se vedea deciziile Curții de Apel de Arbitraj a Paisprezecea din 26.10.2011 N 14AP-5516/11, FAS din Districtul Orientului Îndepărtat din 25.07.2008 N F03-A73 / 08-1 / 2177, FAS al districtului Moscova din 13.05.2010 N KG-A41 / 4240-10).
Astfel, din paragraful 1 al art. 607 din Codul civil al Federației Ruse, doar un lucru neconsumabil poate face obiectul unui contract de închiriere. O parte dintr-un imobil, drepturile asupra căreia nu sunt înregistrate ca obiect independent al raporturilor juridice civile, nu este un lucru în sensul legislației civile. În acest sens, un acord privind transferul unui astfel de obiect (de exemplu, o parte a unei clădiri care nu este o cameră) pentru utilizare plătită nu este în mod oficial un contract de închiriere, ci un altul (nu este numit în Codul civil al Rusiei). federație) acord. După cum se explică în clauza 7 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 23 iulie 2009 N 64, acordurile privind transferul părților individuale ale unei clădiri pentru utilizare cu plată se aplică prin analogie cu prevederile din legislația privind un contract de închiriere. Toți coproprietarii proprietății comune a imobilului, formând o pluralitate de persoane în conformitate cu legislația în vigoare, sunt recunoscuți ca parte la un astfel de acord.
Dacă o parte a clădirii, care este o cameră (parte a unei camere), este transferată pentru utilizare, atunci, sub rezerva individualizării sale corespunzătoare (clauza 3 din articolul 607 din Codul civil al Federației Ruse), poate fi închiriată. . Instanțele aplică regulile Codului civil al Federației Ruse privind închirierea unor astfel de acorduri (a se vedea, de exemplu, deciziile Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberiei de Vest din 31.03.2010, FAS din Districtul Moscova din 18.05.2009 N KG-A40 / 934-09, din 31 decembrie 2008 N KG-A40 / 12215-08-P, din 26.07.2007 N KG-A40 / 6697-07). Locatorii în temeiul unui astfel de acord vor fi toți coproprietarii clădirii sau persoana (persoanele) autorizată (e) de coproprietari să închirieze proprietatea menționată (articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse).
Astfel, din partea locatorului în contractul de închiriere, poate acționa și unul dintre coproprietari, autorizat de ceilalți participanți la proprietatea comună să dispună de imobil.
Codul civil al Federației Ruse nu stabilește modul în care se realizează acordul participanților la proprietatea comună pentru înstrăinarea proprietății comune și în ce formă se reflectă, prin urmare, autoritatea de a închiria proprietățile comune poate decurge din contract în sine sau poate fi confirmată prin alte probe, inclusiv un acord al participanților cu privire la înstrăinarea proprietății comune (Rezoluția FAS din Districtul Siberiei de Est din 08.04.2008 N A19-13540 / 07-26-F02-1239 / 2008), prezența un consimțământ scris al fiecăruia dintre participanți (rezoluție a FAS din Districtul Ural din 05.04.2012 N F09-1801 / 12) , prin semnarea acordului de către coproprietar (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 05.07.2010 N F09-5299 / 10-C6) sau altfel.
Dacă nu rezultă altfel din lege (clauza 3 din articolul 3, clauza 6 din articolul 27 din RF LC, clauza 2 din articolul 9 din Legea federală din 24.07.2002 N 101-FZ „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole”), același lucru se referă la închirierea unui teren (partea sa), care este în proprietate comună.
Este important de avut în vedere că potrivit art. 7 și 11.1 din Codul funciar al Federației Ruse și partea 3 a art. 1, paragraful 10, partea 2 din art. 7, partea 4 a art. 20, pct. 1 al art. 37, art. 38 din Legea federală din 24.07.2007 N 221-FZ „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat”, individualizarea unei părți a terenului se realizează prin înregistrarea sa cadastrală de stat și înainte de aceasta nu poate fi obiect de închiriere ( vezi, de asemenea, rezoluția FAS din districtul Volga din 24.05.2012 N F06- 3326/12 în dosarul nr. A49-5906 / 2010, al cărei transfer la Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a fost refuzat de către definiția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 20.08.2012 Nr. Districtul Siberiei de Vest din 26.10.2010 în cazul N A27-2114 / 2010).
În unele cazuri, instanțele concluzionează că, pentru a individualiza partea închiriată a terenului, părțile la contractul de închiriere trebuie doar să o desemneze pe planul terenului (a se vedea, de exemplu, rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberia de Vest din 16.02.2004 N F04 / 732-121 / A45-2004, Curtea a III-a de Arbitraj de Apel din 26.03.2012 N 03AP-501/12). Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor, judecătorii adoptă o poziție juridică diferită și, în absența informațiilor despre înregistrarea cadastrală de stat a unei părți a terenului, recunosc condiția asupra obiectului de închiriere ca fiind neconvențională, iar contractul în sine este neîncheiat (a se vedea, de exemplu, deciziile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Est din 27.07.2012 N F02-2821 / 12 și din 03.05.2012 N F02-1570 / 12, FAS din Districtul Orientului Îndepărtat din 29.06.2012 N F03-1767 / 12, FAS al Districtului Volgo-Vyatka din 04.02.2010 în cauza N A43-11138 / 2009, FAS Districtul Ural din 16.03.2012 N F09-9688, Curtea de Apel A11111, Patru Arbitraj din 23.08.2012 N 14AP-5957/12, Curtea a V-a de Arbitraj de Apel din 26.12.2011 N 05AP-8086/11).
Astfel, în situația în cauză, un participant la proprietatea comună nu poate închiria o parte din obiectul imobiliar corespunzătoare cotei sale de proprietate. În numele coproprietarilor de imobile, un contract de închiriere pentru un astfel de imobil poate fi semnat de către unul dintre coproprietari, dacă acesta este autorizat în acest sens de către ceilalți participanți la proprietatea comună. Totodată, o parte din obiectul imobiliar poate fi închiriată numai dacă este individualizat corespunzător. Nerespectarea acestei cerințe indică faptul că contractul de închiriere nu a fost încheiat.
Textele documentelor menționate în răspunsul experților se regăsesc în sistemul juridic de referință
Pune o întrebare unui avocat gratuit!
Descrieți pe scurt problema dvs., domnule avocat ESTE GRATUIT va pregăti un răspuns și vă va suna înapoi în 5 minute! Vom rezolva orice problemă!