Nehnuteľnosť v podielovom vlastníctve: o prevode podielu do prenájmu. Spoločné vlastníctvo: ako s takýmto bývaním naložiť Prenájom bytu v podielovom vlastníctve
Ak vlastníte podiel na vlastníctve bytu, no nemáte z toho žiadny reálny prospech, môžete zvážiť rôzne možnosti, ako takýto benefit získať. Prvým krokom je obrátiť sa na súd so žiadosťou o určenie postupu pri užívaní bytových priestorov.
Bežná situácia je, keď je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, to znamená, že každý má ideálny podiel na vlastníckom práve (napríklad 1/2, 1/3). Ak vzniknú konfliktné vzťahy medzi spoluvlastníkmi, ako je to často medzi bývalými manželmi, niekedy aj medzi dedičmi, potom môže dôjsť k výraznému narušeniu záujmov jedného alebo viacerých účastníkov spoločného majetku.
Vlastník nemusí mať z vlastníctva podielu na vlastníckych právach žiaden úžitok, no zároveň ho nikto nezbaví bremena s údržbou tejto nehnuteľnosti: od platenia daní, od platieb za údržbu spoločnej nehnuteľnosti, za kúrenie. . Takéto dlhy môžu vymáhať daňové úrady, správcovská spoločnosť a súd. To, že vlastník v byte nebýva, nebude mať vplyv na rozhodnutie súdu.
Najjednoduchším a najefektívnejším spôsobom, ako vyriešiť problémy súvisiace so spoločným majetkom, je predať celý byt a výťažok rozdeliť medzi všetkých predávajúcich. Ale bez súhlasu všetkých vlastníkov spravidla nebude možné byt predať, aj keď sa obrátite na súd s príslušnou požiadavkou. Môcť predať len podiel vo vlastníctve, no získať za to reálnu cenu väčšinou nie je jednoduché.
Teoreticky by sa problém dal vyriešiť zabezpečením vlastníctva jednotlivých miestností v byte, ale súčasná legislatíva to neumožňuje.
Medzi typické situácie porušenia práv patria:
- v byte jedného z vlastníkov vytvárajú prekážky bývaniu inými spoluvlastníkmi;
- platba za bývanie a služby sa vykonáva bez zohľadnenia skutočného poradia používania (jeden vlastník platí viac, ale zaberá menšiu miestnosť);
- jeden z vlastníkov nemieni v byte bývať, ale chce mať prospech z prenájmu izby.
Zvážme spôsoby riešenia týchto problémov samostatne.
Predaj podielu na práve spoločného vlastníctva bytu
Neexistujú žiadne zákonné prekážky pri predaji podielu vo vlastníctve bytu, ale je to naozaj náročné. prečo? Predstavme si situáciu: polovica trojizbového bytu je na predaj. Kupujúci má prirodzenú otázku: pri sťahovaní do bytu si môže vziať jednu alebo dve izby a ktoré izby. Ak chcete tento problém vyriešiť, v prípade neexistencie dohody medzi vlastníkmi sa budete musieť obrátiť na súd so žiadosťou o určenie postupu pri používaní obytných priestorov.
Ten, kto takúto reklamáciu uplatní, má právo požadovať, aby mu bola určitá miestnosť (miestnosti) poskytnutá do výlučného užívania v pomere k veľkosti jeho podielu. Súd pri posudzovaní takéhoto sporu berie do úvahy skutočný postup použitia. Takéto rozhodnutie dá kupujúcemu podielu istotu, že súdom pridelenú miestnosť bude môcť obývať a ostatní vlastníci mu nebudú môcť zasahovať.
Je pravda, že je potrebné okamžite urobiť výhradu: rozhodnutie o určení postupu použitia je platné iba vo vzťahu k osobe, v prospech ktorej sa prijíma. Kupujúci akcie možno bude musieť znova uplatniť ten istý nárok sám. Rozhodnutie súdu však zrejme zostane rovnaké.
Žalobný návrh s požiadavkou na určenie postupu používania sa zasiela smiernemu sudcovi v mieste bytu.
Prenájom izby
Ak sa rozhodnutím súdu pridelí jedna alebo viac miestností do výlučného užívania niektorému zo spoluvlastníkov, potom je možné takúto miestnosť prenajímať aj bez súhlasu ostatných vlastníkov.
Ak si chcete len prenajať izbu, musíte získať súdny príkaz uvedený vyššie.
Odstraňovanie prekážok bývania v byte
V prípade, že je vlastníkovi zamedzený prístup do bytu, kontaktovanie polície neprinesie žiadny výsledok: do kompetencie polície nepatrí nasťahovanie sa do bytu. Treba sa obrátiť na okresný súd s požiadavkou nasťahovať sa do bytu. Okrem preukázania vlastníckeho práva (čo je jednoduché, pretože táto skutočnosť je potvrdená osvedčením o štátnej registrácii práva), musíte preukázať, že existujú prekážky v užívaní bytu.
Súdni exekútori majú právo nasťahovať sa. Iba oni môžu tento postup vykonať nútene na základe exekučného titulu vydaného súdom.
Je možné spojiť dve požiadavky: na nasťahovanie a na určenie postupu pri užívaní obytných priestorov. Takýto spor je v kompetencii okresného súdu, nie magistrátu.
Prepočet úhrady za údržbu a bežné opravy, za kúrenie v závislosti od skutočne obsadenej obytnej plochy.
Zmysluplné je aj konsolidácia existujúceho poradia užívania na súde, aby sa zaplatila skutočne obývaná obytná plocha. Povedzme, že jeden vlastník má podiel na vlastníckom práve vo výške 2/3, ale v skutočnosti obýva menšiu miestnosť. Platí vo výške 2/3 z celkovej plochy bytu. Ak však bude správcovskej spoločnosti alebo HOA predložené súdne rozhodnutie o určení postupu pri užívaní bytu, potom bude vlastník povinný účtovať poplatok v súlade s rozhodnutím súdu.
Rozhodnutie súdu o určení postupu pri užívaní bytových priestorov v byte v podielovom spoluvlastníctve umožní:
- Zvýšte šance na predaj akcie za skutočnú cenu;
- Prenajmite si vyhradenú miestnosť a poberajte nájomné bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov
- Platiť za služby za údržbu spoločnej nehnuteľnosti, za kúrenie nie na základe ideálneho podielu na vlastníckom práve, ale na základe plochy skutočne pridelenej na užívanie.
Vlastník bytu má právo ho prenajímať, to znamená poskytovať držbu a (alebo) užívanie na základe zmluvy o nájme bytu, ktorý mu patrí, o vlastníckom práve (časť 2 § 30 ods. LC RF).
Odkaz. Zmluva o prenájme bytu
Zmluvou o nájme bytu sa jedna zmluvná strana - vlastník nebytového priestoru alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) - zaväzuje poskytnúť druhej zmluvnej strane (nájomcovi) nebytový priestor za odplatu do držby a užívania na bývanie ( odsek 1 čl. 671 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Predmetom zmluvy o prenájme bývania môže byť izolovaný obytný priestor vhodný na trvalý pobyt (byt, obytný dom, časť bytu alebo obytný dom) (článok 1, článok 673 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Krok 1. Získajte súhlas vlastníkov zvyšných častí bytu
Majetok, ktorý je v spoločnom vlastníctve, sa používa so súhlasom všetkých vlastníkov, a ak nedôjde k dohode, spôsobom stanoveným súdom (odsek 1, článok 247 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). To znamená, že časť bytu, ktorá je v spoločnom vlastníctve, je možné prenajať len so súhlasom ostatných vlastníkov (odsek 1, článok 246 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Poznámka!
Ak jeden zo spoluvlastníkov prenajme časť bytu v podielovom spoluvlastníctve v rozpore s požiadavkami zákona, potom sa každý zo spoluvlastníkov môže obrátiť na súd o zrušenie transakcie a vysťahovanie nájomcu z bytu. izba (čl. 166 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Preto, aby ostatní vlastníci nenapadli zmluvu o nájme časti bytu na súde, je potrebné získať ich písomný súhlas s prenájmom časti bytu.
Poznámka. Pre väčšiu istotu, že ostatní vlastníci následne neodmietnu súhlas s prenájmom časti bytu, odporúčame nechať si ho overiť notárom.
Krok 2. Uzatvorte nájomnú zmluvu s nájomcom
Zmluva o prenájme časti bytu môže byť podpísaná v jednoduchej písomnej forme a musí obsahovať vzájomné záväzky zmluvných strán (odsek 1, článok 674 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Musí obsahovať podstatné náležitosti, ako je adresa prenajímaného obydlia, doba nájmu a výška úhrady za užívanie časti bytu. Výška poplatku je stanovená dohodou strán (odsek 1, článok 682 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Zmluva môže byť krátkodobá (do jedného roka) a dlhodobá (do piatich rokov). Ak lehota nie je v zmluve určená, zmluva sa považuje za uzavretú na päť rokov. Zmluva o dlhodobom prenájme bytu musí byť zaregistrovaná u Rosreestr (článok 2 článku 674, odsek 1 článku 683 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie; časť 2 článku 51 zákona z 13. júla 2015 N 218-FZ ).
Prílohou nájomnej zmluvy by mal byť súhlas ostatných vlastníkov, ako aj doklady potvrdzujúce váš nárok na prenajatú časť bytu.
Krok 3. Podpíšte akt o prevzatí a prevode časti bytu
Preberací list sa spravidla podpisuje súčasne s nájomnou zmluvou, avšak po dohode zmluvných strán ho možno podpísať kedykoľvek po podpise nájomnej zmluvy.
Akt o prevzatí a prevode časti bytu musí obsahovať popis stavu obydlia, majetku, ktorý v byte zostal, stavy vodomerov a svetelných meračov a pod.
Pri podpise akceptačného listu odovzdajte nájomcovi kľúče od bytu (izby).
Poznámka!
Ako si prenajať izbu správnym spôsobom a čo je na to potrebné? Existujú dva spôsoby, ako tento problém vyriešiť:
- Kontaktujte renomovaného realitného makléra. Väčšinou sú tam ľudia, ktorí sa vyznajú v kancelárskej práci, práve a marketingu. Správne zostavia a podajú inzerát, nájdu nájomníkov a dohodnú sa na všetkých právnych a finančných záležitostiach. Ich služby a daň budete musieť zaplatiť len štátu.
- Druhý spôsob je lacnejší, ale problematickejší - robiť všetko sám za seba. Ale na ceste sú chyby. Ako sa im vyhnúť, sa dozviete z tohto článku.
Ako vypracovať zmluvu o prenájme izby? Je možné prenajať si podiel na nehnuteľnosti?
Prenájom obytného priestoru- poskytovanie bytových priestorov na prechodný pobyt do 5 rokov. Ak v pracovnej zmluve nie je uvedený dátum skončenia platnosti, je štandardne platná 5 rokov.
Dohoda o prenájme obytného priestoru nepodlieha štátnej registrácii, ale na žiadosť strán ju môže overiť notár. Aj keď na to, aby táto dohoda mala právnu silu, stačia podpisy strán a dvoch svedkov.
Formuláre na zostavenie vyššie uvedených dokumentov je možné nájsť na internete a vytlačiť na tlačiarni vo formáte A4. Dohoda a iné papiere môžu byť vytlačené na počítači, ako aj zostavovanie v ručne písanej forme, ale potom musia byť napísané úhľadným a ľahko čitateľným rukopisom najmenej v dvoch vyhotoveniach Úradné oznámenie o ukončení zmluvy tri mesiace pred touto prestávkou, ak lehota na takéto oznámenie nie je uvedená v odsekoch.
Predpísaná lehota na vypovedanie zmluvy je hlavná a treba ho rešpektovať. O tom a v akých prípadoch sa to môže vyžadovať, sa môžete dozvedieť na našej webovej stránke.
Prerušenie zmluvy na podnet prenajímateľa zvyčajne dochádza z dôvodu nedodržania podmienok dohody zo strany zamestnávateľa. Zmluva sa ruší na podnet nájomcu, ak prenajímateľ poruší podmienky, alebo ak sa nájomca rozhodne zmeniť svoje bydlisko.
Súkromné ukončenie nevyžaduje žiadne špeciálne opatrenia, pokiaľ neexistujú konfliktné situácie, spory, súdne spory a prenajímateľ bol o ukončení bezodkladne informovaný. Ak sa však obydlie v obecnom byte prenajímalo, je držaný prenajímateľ.
Správne uzavretie zmluvy o prenájme izby teda umožní vlastníkovi bytu chrániť sa z neplatenia za bývanie a používanie inžinierskych sietí a iných služieb a majetku z krádeže a poškodenia. Táto dohoda pomôže požadovať náhradu škody cez súd.
Ak nájdete chybu, zvýraznite časť textu a kliknite Ctrl+Enter.
Môže účastník podielového spoluvlastníctva prenajať časť nehnuteľnosti zodpovedajúcu jeho podielu bez jej individualizácie? Vysvetľujú Ruslan Gabbasov a Aleksey Alexandrov, experti Právnej poradenskej služby GARANT.
Právnická osoba vlastní nehnuteľnosť (pozemok a na ňom umiestnenú stavbu), ktorá je v podielovom spoluvlastníctve (1/2). Druhým vlastníkom je fyzická osoba. Je možné (a ak áno, v akom poradí), aby si právnická osoba prenajala časť pozemku (alebo časť stavby), ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, nie v naturáliách?
V súlade s odsekom 1 čl. 246 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa nakladanie s majetkom v spoločnom vlastníctve vykonáva na základe dohody všetkých jeho účastníkov. Podľa čl. 209 ods. 2 čl. 246 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže účastník v spoločnom vlastníctve nakladať podľa vlastného uváženia iba so svojím podielom na práve (v súlade s pravidlami článku 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
V zmysle Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je nájomná zmluva jedným zo spôsobov nakladania s vecou, preto je nájomná zmluva na majetok v podielovom vlastníctve uzavretá bez súhlasu všetkých jej účastníkov neplatná. transakcie na základe čl. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (pozri rozhodnutia štrnásteho odvolacieho arbitrážneho súdu z 26. októbra 2011 N 14AP-5516/11, FAS okresu Ďalekého východu z 25. júla 2008 N F03-A73 / 08 -1 / 2177, FAS Moskovského obvodu z 13. mája 2010 N KG-A41 /4240-10).
Ako vyplýva z odseku 1 čl. 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže byť predmetom nájomnej zmluvy iba nespotrebiteľná vec. Časť nehnuteľnej veci, ku ktorej práva nie sú zapísané ako samostatný predmet občianskoprávnych vzťahov, nie je vecou na účely občianskeho práva. V tomto ohľade dohoda o prevode takéhoto predmetu (napríklad časti budovy, ktorá nie je miestnosťou) na platené užívanie nie je formálne nájomnou zmluvou, ale inou zmluvou (nie je uvedená v občianskom zákonníku Ruskej federácie). federácia) dohoda. Ako je vysvetlené v odseku 7 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 23. júla 2009 N 64, zmluvy o prevode jednotlivých častí budovy na platené užívanie sa uplatňujú analogicky s ustanoveniami zákona č. právne predpisy o nájomnej zmluve. Za zmluvné strany takejto zmluvy sa považujú všetci spoluvlastníci spoločného majetku budovy, tvoriaci v súlade s platnými právnymi predpismi viacero osôb.
Ak sa časť budovy, ktorá je priestorom (časť priestorov), prevedie do užívania, potom môže byť s výhradou jej náležitej individualizácie (článok 3, článok 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) prenajatá. Na takéto zmluvy súdy aplikujú normy Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o prenájme (pozri napr. rozhodnutia Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho okruhu z 31. marca 2010, Federálnej protimonopolnej služby Moskovského okresu). zo dňa 18. mája 2009 N KG-A40 / 934-09, zo dňa 31. decembra 2008 N KG-A40 /12215-08-P, zo dňa 26.07.2007 N KG-A40/6697-07). Na základe takejto dohody budú všetci spoluvlastníci budovy alebo osoba (osoby) splnomocnená spoluvlastníkmi na prenájom uvedenej nehnuteľnosti vystupovať ako prenajímatelia (článok 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Na strane prenajímateľa tak v nájomnej zmluve môže vystupovať aj jeden zo spoluvlastníkov splnomocnený ostatnými účastníkmi podielového spoluvlastníctva nakladať s nehnuteľnosťou.
Občiansky zákonník Ruskej federácie neustanovuje, ako sa dosiahne dohoda účastníkov spoločného vlastníctva o nakladaní so spoločným majetkom a akou formou teda môže oprávnenie prenajať spoločný majetok vyplývať zo samotnej dohody alebo byť potvrdené. iným dôkazom, vrátane dohody účastníkov o nakladaní so spoločným majetkom (uznesenie FAS Východosibírskeho okresu zo dňa 04.08.2008 N A19-13540 / 07-26-Ф02-1239/2008), s písm. súhlas každého z účastníkov (vyhláška FAS Uralského okresu z 05.04.2012 N Ф09-1801/12) , obhliadkou spolumajiteľa dohody (Vyhláška Federálnej protimonopolnej služby Uralského okresu z 5.7. .2010 N F09-5299 / 10-C6) alebo inak.
Pokiaľ zo zákona nevyplýva inak (článok 3, článok 3, odsek 6, článok 27 Krajinského zákonníka Ruskej federácie, odsek 2, článok 9 federálneho zákona z 24. júla 2002 N 101-FZ „O obehu poľnohospodárska pôda"), ide o prenájom pozemku (jeho časti), ktorý je v podielovom vlastníctve.
Je dôležité vziať do úvahy, že podľa čl. 7 a 11.1 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie a časť 3 čl. 1, odsek 10, časť 2, čl. 7, časť 4 čl. 20 ods. 1 čl. 37, čl. 38 federálneho zákona z 24. júla 2007 N 221-FZ „O štátnom katastri nehnuteľností“ individualizácia časti pozemku sa vykonáva prostredníctvom jeho štátneho katastrálneho operátu a predtým nemôže byť predmetom nájmu (viď. aj uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga z 24. mája 2012 N F06- 3326/12 vo veci N A49-5906/2010, ktorej postúpenie Prezídiu Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie bolo zamietnuté. rozhodnutím Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 8.20.2012 N VAS-10748/12, rozhodnutím FAS okresu Volga zo dňa 17.10.2012 N F06-7596 / 12 a okresu FAS západosibírska zo dňa október 26, 2010 vo veci N A27-2114 / 2010).
V niektorých prípadoch súdy uzatvárajú, že na individualizáciu prenajatej časti pozemku stačí, aby si ju účastníci nájomnej zmluvy samostatne vyznačili na pláne pozemku (pozri napr. rozhodnutia sp. Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho okruhu zo dňa 16.02.2004 N F04 / 732-121 /A45-2004, Tretieho odvolacieho arbitrážneho súdu zo dňa 26. marca 2012 N 03AP-501/12). Vo väčšine prípadov však sudcovia zastávajú odlišné právne stanovisko a pri absencii informácií o štátnom katastrálnom operáte časti pozemku uznajú stav predmetu nájmu ako nedohodnutý a samotnú zmluvu za neuzatvorenú. (pozri napr. uznesenia Federálnej protimonopolnej služby Východosibírskeho okruhu zo dňa 27.07.2012 N F02-2821 / 12 a zo dňa 03.05.2012 N F02-1570 / 12, FAS okresu Ďalekého východu zo dňa 29.06.2012 N F03-1767 / 12, FAS okresu Volga-Vyatka zo dňa 04.02.2010 vo veci N A43-11138 / 2009, FAS okresu Ural zo dňa 16. marca 2012 N F09-9688/11, štrnásteho rozhodcovského súdu Dovolanie z 23. augusta 2012 N 14AP-5957/12, piateho odvolacieho rozhodcovského súdu z 26. decembra 2011 N 05AP-8086/11).
Účastník v podielovom spoluvlastníctve teda v posudzovanej situácii nemôže dať do prenájmu časť nehnuteľnosti zodpovedajúcu jeho podielu na vlastníckom práve. Za spoluvlastníkov nehnuteľnosti môže nájomnú zmluvu na takúto nehnuteľnosť podpísať aj jeden zo spoluvlastníkov, ak je na to splnomocnený ostatnými účastníkmi podielového spoluvlastníctva. Zároveň časť nehnuteľného predmetu možno prenajať len vtedy, ak je riadne individualizovaná. Nedodržanie tejto požiadavky znamená neuzavretie nájomnej zmluvy.
Texty dokumentov uvedených v odpovedi odborníkov možno nájsť v referenčnom právnom systéme
Opýtajte sa právnika zadarmo!
Stručne popíšte svoj problém vo formulári, advokát JE ZADARMO pripraví odpoveď a zavolá vám späť do 5 minút! Vyriešime akýkoľvek problém!