Нерухомість у частковій власності: про передачу частки в оренду. Пайова власність: як користуватися та розпоряджатися таким житлом Оренда квартири у частковій власності
Якщо Вам належить частка у праві власності на квартиру, але жодної реальної вигоди Ви від цього не маєте, можна розглянути різні варіанти, як таку вигоду отримати. Перший крок – це звернення до суду з вимогою щодо визначення порядку користування житловими приміщеннями.
Поширеною є ситуація, за якої квартира перебуває у спільній власності кількох осіб, тобто кожному належить ідеальна частка у праві власності (наприклад, 1/2, 1/3). Якщо між співвласниками складаються конфліктні відносини, як це часто буває між колишнім подружжям, іноді між спадкоємцями, то інтереси одного чи кількох учасників спільної власності можуть бути суттєво порушені.
Власник може не мати жодної вигоди від володіння часткою у праві власності, але при цьому ніхто не звільняє його від тягаря утримання цієї власності: від сплати податків, від внесення плати за утримання спільного майна, за опалення. Такі борги може бути стягнуто податковими органами, керуючої компанією та у судовому порядку. Те, що власник у квартирі не проживає, на рішення суду не вплине.
Найпростішим і найефективнішим способом вирішення проблем, пов'язаних із загальною власністю, є продаж квартири цілком і розділ вирученої грошової суми між усіма продавцями. Але за відсутності згоди всіх власників за загальним правилом продати квартиру не вдасться, навіть якщо звернутися з відповідною вимогою до суду. Можна, можливо продати лише частку у праві власностіАле отримати за неї реальну ціну, як правило, не просто.
Теоретично проблему можна було б вирішити через закріплення права власності на окремі кімнати у квартирі, проте чинне законодавство цього не дозволяє.
До типових ситуацій порушення прав можна віднести такі:
- створюються перешкоди для проживання у квартирі одного з власників з боку інших співвласників;
- оплата житла та комунальних послуг здійснюється без урахування фактичного порядку користування (один власник платить більше, а займає кімнату меншої площі);
- один із власників не має наміру проживати у квартирі, але хоче отримувати вигоду від здачі кімнати в оренду.
Розглянемо шляхи вирішення цих проблем окремо.
Продаж частки у праві спільної власності на квартиру
Жодних перешкод для продажу частки у праві власності на квартиру за законом не існує, але реально зробити це важко. Чому? Уявімо ситуацію: продається половина трикімнатної квартири. У покупця виникає закономірне питання: одну чи дві кімнати він зможе зайняти, переїжджаючи у квартиру, та які саме кімнати. Для вирішення цього питання, за відсутності згоди між власниками, доведеться звертатися до суду з вимогою щодо визначення порядку користування житловими приміщеннями.
Особа, яка звертається з подібним позовом, має право вимагати надання йому в одноосібне користування конкретної кімнати (кімнат) пропорційно до розміру його частки. Суд, розглядаючи такий спір, бере до уваги порядок користування, що фактично склався. Таке рішення дасть покупцеві частки впевненість у тому, що він зможе зайняти виділену судом кімнату, інші власники не зможуть йому перешкоджати.
Щоправда, слід одразу зазначити: рішення про визначення порядку користування має чинність лише стосовно особи, на користь якої вона винесена. Можливо, покупцю частки доведеться повторно самостійно поводитися з такою ж вимогою. Але рішення суду з великою ймовірністю залишиться таким самим.
Позовна заява з вимогою про визначення порядку користування надсилається мировому судді за місцем знаходження квартири.
Здача кімнати в оренду
Якщо за рішенням суду одна або кілька кімнат виділено на одноосібне користування одному із співвласників, то таку кімнату можна здати в оренду без згоди інших власників.
Якщо Ви просто хочете здавати кімнату в оренду, необхідно отримати рішення суду, вказане вище.
Усунення перешкод для проживання у квартирі
У випадку, коли власник не має доступу до квартири, звернення до поліції не дасть жодного результату: до компетенції поліцейських не входить вселення до квартири. Необхідне звернення до районного суду з вимогою про вселення до квартири. Окрім доказу наявності права власності (що зробити легко, оскільки цей факт підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію права), потрібно довести, що є перешкоди до користування квартирою.
Право на вселення мають судові пристави-виконавці. Тільки вони можуть проводити цю процедуру на підставі виконавчого листа, виданого судом.
Можливе об'єднання двох вимог: про вселення та визначення порядку користування житловими приміщеннями. Така суперечка підсудна районному суду, а не мировому судді.
Перерахунок плати за утримання та поточний ремонт, за опалення залежно від житлової площі, що фактично займається.
Закріпити сформований порядок користування в судовому порядку має сенс і для того, щоб платити за житлову площу, що фактично займається. Допустимо, один власник має частку у праві власності у розмірі 2/3, але фактично займає меншу за площею кімнату. Плату він вносить із розрахунку 2/3 від загальної площі квартири. Якщо ж пред'явити до керуючої компанії або ТСЖ рішення суду щодо визначення порядку користування квартирою, то власнику зобов'язані будуть нараховувати плату згідно з рішенням суду.
Рішення суду про визначення порядку користування житловими приміщеннями у квартирі, що перебуває у спільній частковій власності, дозволить:
- Збільшити шанси на продаж частки за реальною ціною;
- Здати виділену кімнату в оренду та отримувати орендну плату без згоди інших співвласників
- Оплачувати послуги з утримання спільного майна за опалення виходячи не з ідеальної частки у праві власності, а з урахуванням фактично виділеної у користування площі.
Власник квартири вправі здати її в оренду, тобто надати у володіння та (або) користування на підставі договору найму житлове приміщення, що належить йому на праві власності (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).
Довідка. Договір найму житлового приміщення
За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому.п. 1 ст. 671 ЦК України).
Об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири чи житлового будинку) (п. 1 ст. 673 ЦК України).
Крок 1. Отримайте згоду власників інших частин квартири
Майно, що у частковій власності, використовується за згодою всіх власників, а за недосягненні згоди — гаразд, встановлюваному судом (п. 1 ст. 247 ДК РФ). Тобто здавати частину квартири, що перебуває у частковій власності, найм можна лише за згодою інших власників (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Зверніть увагу!
Якщо хтось із співвласників буде здавати в оренду частину квартири, яка є частковою власністю, з порушенням вимог закону, то кожен із співвласників може звернутися до суду з позовом про визнання угоди недійсною та виселення наймача з кімнати (ст. 166 ЦК України).
Отже, щоб інші власники не оскаржили в суді договір найму частини квартири, необхідно отримати їхню письмову згоду на здачу в найм частини квартири.
Примітка. Для більшої впевненості, що решта власників згодом не відмовляться від згоди на здачу в найм частини квартири, рекомендуємо його нотаріально запевнити.
Крок 2. Укладіть із наймачем договір найму
Договір найму частини квартири може бути підписаний у простій письмовій формі і повинен передбачати взаємні зобов'язання сторін (п. 1 ст. 674 ЦК України). Він повинен містити істотні умови, такі як адреса житлового приміщення, що передається в оренду, термін здачі в оренду і розмір плати за користування частиною квартири. Розмір плати встановлюється за згодою сторін (п. 1 ст. 682 ЦК України).
Договір може бути короткостроковим (терміном до одного року) і довгостроковим (терміном до п'яти років). Якщо у договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на п'ять років. Довгостроковий договір найму квартири необхідно зареєструвати в Росреєстрі (п. 2 ст. 674, п. 1 ст. 683 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закону від 13.07.2015 N 218-ФЗ).
До договору найму слід докласти згоду інших власників, а також документи, що підтверджують ваше право на частину квартири, що передається в оренду.
Крок 3. Підпишіть акт приймання-передачі частини квартири
Як правило, акт приймання-передачі підписується одночасно з договором найму, але за домовленістю сторін може бути підписаний будь-якої миті після підписання договору найму.
Акт приймання-передачі частини квартири повинен містити опис стану житлового приміщення, що залишається у квартирі майно, показання лічильників води та світла та ін.
Під час підписання акта приймання-передачі передайте наймачеві ключі від квартири (кімнати).
Зверніть увагу!
Як здати кімнату правильно і що для цього потрібно? Існують два шляхи вирішення цієї проблеми:
- Звернутися до перевіреної ріелторської контори. Там зазвичай працюють люди, знайомі з діловодством, юриспруденцією та маркетингом. Вони грамотно складуть і розмістять оголошення, квартирантів підшукають і узгодять усі юридичні, фінансові питання. Вам залишиться лише сплатити їхні послуги та податок державі.
- Другий шлях менш витратний, але більш клопіткий - все робити самостійно. Але цим шляхом можливі помилки. Як їх уникнути, ви дізнаєтесь із цієї статті.
Як укласти договір на здавання кімнати? І чи можна здавати частку нерухомості?
Найм житлової площі- Надання житлового приміщення для тимчасового проживання на строк до 5 років. Якщо в угоді про наймання не визначається термін дієвості, то вона за умовчанням дійсна протягом 5 років.
Угода про наймання житлової площі не підлягає державній реєстрації, але за бажанням сторін може бути засвідчена у нотаріуса. Хоча, щоб ця угода мала юридичну силу, достатньо підписів сторін та двох свідків.
Форми для складання вищеописаних документів можна знайти в інтернеті та роздрукувати на принтері у форматі А4. Договір та інші папери можуть бути роздруковані на комп'ютері, а також складатися у рукописній формі, але тоді вони повинні бути написані акуратним та легко читаним почерком мінімум у двох примірниках.офіційне повідомлення про розірвання угоди за три місяці до цього розриву, якщо термін такого повідомлення не прописаний у пунктах.
Прописаний термін повідомлення про розірвання угоди є основнимі повинен дотримуватися. Про те, і в яких випадках може знадобитися, ви можете дізнатися на нашому сайті.
Розірвання договору з ініціативи наймодавцявідбувається зазвичай через недотримання умов угоди наймачем. Договір розривається з ініціативи наймача, якщо наймодавець порушує умови, або якщо наймач вирішив змінити місце проживання.
Розірвання в приватному порядку не вимагає будь-яких особливих дій, якщо не виникає конфліктних ситуацій, суперечок, судових розглядів, і наймодавця було своєчасно повідомлено про розірвання. Однак, якщо здавалося житлове приміщення в комуналці, проводиться наймодавця.
Таким чином, правильне укладання договору про наймання кімнати дозволить власнику квартири захистити себевід невиплат за житло та використання комунальних та інших послуг, а майно - від розкрадань та псування. Ця угода допоможе зажадати заподіяні збиткичерез суд.
Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.
Чи може учасник пайової власності передати в оренду частину об'єкта нерухомості, що відповідає його частці, без її індивідуалізації? Пояснюють експерти служби Правового консалтингу ГАРАНТ Руслан Габбасов та Олексій Олександров.
Юридична особа володіє нерухомістю (земельна ділянка та будівля, розташована на ній), що перебуває у загальночастковій власності (1/2). Другим власником є фізична особа. Чи можлива (і якщо так, то в якому порядку) передача юридичною особою в оренду частини земельної ділянки (або частини будівлі), що перебуває у спільній частковій власності, яка не виділена в натурі?
Відповідно до п. 1 ст. 246 ГК РФ розпорядження майном, що у частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників. Відповідно до ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ учасник пайової власності може розпорядитися на свій розсуд тільки належної йому часткою у праві (з дотриманням правил ст. 250 ДК РФ).
За змістом ДК РФ оренда одна із способів розпорядження річчю, тому договір оренди майна, що у частковій власності, укладений без згоди всіх її учасників, є нікчемною угодою з ст. 168 ГК РФ (дивіться постанови Чотирнадцятого арбітражного апеляційного суду від 26.10.2011 N 14АП-5516/11, ФАС Далекосхідного округу від 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2170, КАС Московського. /4240-10).
Як випливає із п. 1 ст. 607 ГК РФ, предметом договору оренди може бути лише неспоживана річ. Частина нерухомої речі, права на яку як на самостійний об'єкт цивільних правовідносин не зареєстровані, річчю з метою цивільного законодавства не є. У зв'язку з цим договір про передачу такого об'єкта (наприклад, частини будівлі, яка не є приміщенням) у відшкодувальне користування формально не є договором оренди, а іншим (не зазначеним у ДК РФ) договором. Як роз'яснено в п. 7 постанови Пленуму ВАС РФ від 23.07.2009 N 64, до договорів про передачу окремих частин будівлі на відшкодувальне користування застосовуються за аналогією положення законодавства про договір оренди. Стороною такого договору визнаються всі співвласники спільного майна будівлі, що утворюють множинність осіб відповідно до чинного законодавства.
Якщо користування передається частина будівлі, що є приміщенням (частиною приміщення), то за умови її належної індивідуалізації (п. 3 ст. 607 ГК РФ) вона може бути передана в оренду. До таких договорів суди застосовують норми ДК РФ про оренду (дивіться, наприклад, ухвали ФАС Західно-Сибірського округу від 31.03.2010, ФАС Московського округу від 18.05.2009 N КГ-А40/934-09, від 31.12.2008 N КГ-А4 /12215-08-П, від 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07). Орендодавцями за таким договором будуть виступати всі співвласники будівлі або особа (особи), уповноважена співвласниками на здачу в оренду названого майна (ст. 608 ЦК України).
Таким чином, на стороні орендодавця у договорі оренди може виступати і один із співвласників, уповноважений рештою учасників часткової власності на розпорядження майном.
Цивільний кодекс РФ не встановлює, яким чином досягається і в якій формі відображається угода учасників пайової власності на розпорядження спільним майном, тому повноваження на здачу в оренду спільного майна може випливати із самого договору або підтверджуватись іншими доказами, у тому числі угодою учасників про розпорядження спільним майном (постанова ФАС Східно-Сибірського округу від 08.04.2008 N А19-13540/07-26-Ф02-1239/2008), наявністю письмової згоди від кожного з учасників (постанова ФАС Уральського округу від 05.04.2012 N Ф09 , шляхом візування співвласником договору (постанова ФАС Уральського округу від 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6) або іншим чином.
Якщо інше не випливає із закону (п. 3 ст. 3, п. 6 ст. 27 ЗК РФ, п. 2 ст. 9 Федерального закону від 24.07.2002 N 101-ФЗ "Про оборот земель сільськогосподарського призначення"), то ж відноситься до оренди земельної ділянки (її частини), що знаходиться в частковій власності.
Важливо враховувати, що відповідно до ст. 7 та 11.1 Земельного кодексу РФ та ч. 3 ст. 1, п. 10 год. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Федерального закону від 24.07.2007 N 221-ФЗ "Про державний кадастр нерухомості" індивідуалізація частини земельної ділянки здійснюється за допомогою його державного кадастрового обліку і до цього він не може бути об'єктом оренди (дивіться також ухвалу ФАС Поволзького округу від 24.05.2012 3326/12 у справі N А49-5906/2010, у передачі якого до Президії ВАС РФ відмовлено ухвалою ВАС РФ від 20.08.2012 N ВАС-10748/12, постанови ФАС Поволзького округу від 17.10.2015 N6 Західно-Сибірського округу від 26.10.2010 у справі N А27-2114/2010).
У деяких випадках суди роблять висновок про те, що для індивідуалізації частини земельної ділянки сторонам договору оренди, що передається в оренду, достатньо самостійно позначити її на плані земельної ділянки (дивіться, наприклад, постанови ФАС Західно-Сибірського округу від 16.02.2004 N Ф04/732-121 /А45-2004, Третього арбітражного апеляційного суду від 26.03.2012 N 03АП-501/12). Однак у більшості випадків судді займають іншу правову позицію та, за відсутності відомостей про державний кадастровий облік частини земельної ділянки, визнають умову про об'єкт оренди не погодженим, а сам договір неукладеним (дивіться, наприклад, постанови ФАС Східно-Сибірського округу від 27.07.2012 N Ф02-2821/12 та від 03.05.2012 N Ф02-1570/12, ФАС Далекосхідного округу від 29.06.2012 N Ф03-1767/12, ФАС Волго-Вятського округу від 04.02.2010 у справі N9 Уральського округу від 16.03.2012 N Ф09-9688/11, Чотирнадцятого арбітражного апеляційного суду від 23.08.2012 N 14АП-5957/12, П'ятого арбітражного апеляційного суду від 26.18.10.
Таким чином, у даній ситуації учасник пайової власності не може передати в оренду відповідну його частці у праві власності частину об'єкта нерухомості. Від імені співвласників нерухомості договір оренди такої нерухомості може бути підписаний і одним із співвласників, якщо він уповноважений на це іншими учасниками пайової власності. При цьому частина об'єкта нерухомості може бути предметом оренди лише за умови її належної індивідуалізації. Недотримання цієї вимоги свідчить про неукладення договору оренди.
З текстами документів, згаданих у відповіді експертів, можна ознайомитись у довідковій правовій системі
Поставте питання юристу безкоштовно!
Коротко опишіть у формі вашу проблему, юрист БЕЗКОШТОВНОпідготує відповідь та передзвонить протягом 5 хвилин! Вирішимо будь-яке питання!