Які документи потрібні здати квартиру. Порядок офіційного оформлення здачі квартири в оренду - оподаткування, договір і важливі моменти. Самозайнятість і здача квартири

Останнє оновлення: 09.05.2019

Мати кілька житлових приміщень не тільки розкіш, а й нерідко головний біль. «Зайву» житлоплощу власники намагаються здати внайми. Це і додатковий прибуток і такий-сякий нагляд за квартирою.

Спробуємо розібратися, як правильно здати квартиру в оренду, як уникнути при цьому проблем з недобросовісними мешканцями і податковою інспекцією, як зберегти своє майно.

Хто може здавати

Право здавати свою квартиру в оренду має її власник. У кого на руках є свідоцтво реєстрації прав власності (виписка з держреєстру) на неї. Ніякі родичі або дуже близькі друзі не має права укладати орендний договір з мешканцями на прохання власника квартири. Цей варіант можливий лише при наявності нотаріальної довіреність, в якій прописано право довіреної особи здавати внайми житло його довірителя. Інакше власник може в будь-який момент заперечити проти такої угоди.

Якщо господар квартири користується нею за договором соціального найму, тобто фактично вона належить державі або муніципалітету, то він не має права здавати її в оренду. У виняткових випадках це можливо, але для цього необхідно отримати офіційний письмовий дозвіл від державного / муніципального органу (хто є власник, в більшості випадків це муніципалітет).

Якщо в здається в оренду житло зареєстровані, крім власника, інші мешканці (як члени сім'ї власника), то отримувати їх письмову згоду на укладення угоди не вимагається.

Але існують тонкість. Якщо вже укладено договір найму житла і власник або наймати підселювати інших осіб для проживання в житлі, то згода на таке вселення потрібно від усіх зацікавлених осіб (і наймач і всі прописані з наймачем люди).

Те ж саме потрібно, якщо здається частина квартири (наприклад, кімната в комунальній квартирі, в якій загальна кухня, туалет, ванна на кількох господарів). Таким чином, укласти додатковий договір найму на вільні площі можна з дозволу першого наймача і членів його сім'ї.

Якщо в такому житлі зареєстрований ще і неповнолітня дитина, то дозвіл здавати квартиру в оренду потрібно буде отримати ще й з органів опіки.

У тому випадку, якщо приватними власниками квартири є кілька осіб, то кожен із співвласників має брати участь в угоді на боці наймодавця. Або висловити свою письмову згоду на укладення угоди і довірити займатися її оформленням одному з власників. Така згода і довіреність оформляється у нотаріуса.

Якщо такими процедурами знехтувати, то договір найму квартири (терміном понад 1 року) в Росреестра зареєструвати не вдасться.

На практиці часто квартири здаються «в сіру», без державної реєстрації договору в Росреестра. Тому такі формальності не дотримуються. Але потрібно мати на увазі, при судовій суперечці з наймачем (з яких-небудь питань щодо здачі квартири) посилатися на такий договір, як на доказ буде не можна, так як він без реєстрації є нікчемним (якщо не укладено на термін менше року, тоді реєстрація не потрібна і письмової форми договору достатньо для його повної сили).

Коли мова йде про вселення (в тому числі прописка, укладення додаткового договору соцнайму) в муніципальну квартиру, то згода потрібно від усіх прописаних осіб і, природно, від муніципалітету.

Кому здати квартиру

Людини, що вперше зіштовхнувся зі здачею квартири в оренду, призведе в паніку навіть таке просте питання, де знайти мешканців. Можна порадити чотири варіанти:

• Звернутися в агентство нерухомості. Вам запропонують масу варіантів, а також нададуть деякі гарантії, але за такі послуги доведеться заплатити.
• Подати оголошення про здачу квартири в газету, Інтернет-сайти або в «біжучий рядок» на телебаченні. Або знайти оголошення людини, яка хоче орендувати житло в цих же ЗМІ. Правда, є ризик нарватися на несумлінного квартиронаймача. Він або не сплатить надану йому квартиру, або зіпсує (викраде) наявне в ній майно.
• Знайти мешканця через друзів, знайомих, родичів - най кращий варіант. Навряд чи квартиронаймач по протекції ризикне нашкодити господареві квартири. А в разі виникнення спірних питань його завжди можна буде знайти.
• Здавати житло родичам або друзям. Швидше за все, така оренда буде безкоштовною. Ніякої матеріальної вигоди Ви не отримаєте. Зате можете сміливо доручати їм оплачувати комунальні рахунки за квартиру.

Взагалі потрібно періодично перевіряти сдаваемую квартиру. Спілкуватися з квартиронаймачами і контролювати комунальні платежі, щоб уникнути проблем у подальшому.

Якщо квартира здається незнайомій людині, то договір найму не може гарантувати повної майнової безпеки власнику. Потрібно перевірити майбутнього мешканця на предмет його законослухняності. Для цього можна звернутися до знайомих співробітникам поліції або іншим представникам правоохоронних органів для перевірки наймача на предмет судимості, притягнення його до адміністративної відповідальності, наявність боргових або кредитних простроченні тощо. Можна подивитися інформації про людину в Інтернеті і з інших відкритих джерел.

Здати квартиру в оренду без посередників, звичайно, дешевше. Але тоді всі турботи про житло лягають тільки на Ваші плечі.

Як передавати квартиру

Про юридичних моментах оформлення угоди поговоримо пізніше. Зараз торкнемося побутових моментів.

Квартиру потрібно передавати безпосередньо наймачеві, розповідаючи про всі особливості і важливих технічних моментах житла. Так можна уникнути випадкових поломок і заподіяння іншої шкоди.

При передачі квартири слід спільно зафіксувати показання приладів обліку енергоресурсів (води, електрики, газу та ін.), Щоб в подальшому не розбиратися ким допущена комунальна заборгованість.

Перед передачею ключів загальну і детальну обстановку в квартирі слід сфотографувати. Це буде дисциплінувати наймача, так як він буде бачити трепетне ставлення господаря до свого майна. Крім того, фотознімки можуть служити доказом у суді, якщо виникне конфлікт про суттєве погіршення стані квартири після її здачі.

Якщо на сходовому майданчику у Вас дружні сусіди, то добре б познайомити нових мешканців з ними. І залишити сусідові свій номер телефону на екстрені випадки. Це теж "виховує" наймача.

Як оформити оренду юридично

Навіть якщо Ви вирішили здати квартиру найкращим друзям або далеких родичів, краще оформити цю угоду документально. В цьому випадку укладається договір найму житлового приміщення (Його потрібно відрізняти від договору оренди, який укладається в основному між юридичними особами). Оформити його нескладно. В Інтернеті маса зразків і варіантів на різні випадки. Можна скласти його самостійно, звернутися за допомогою до юриста або у нас.

Підписується документ обома сторонами. Нотаріальне його завірення не потрібно, але і не забороняється. Як варіант довірити складання і посвідчення угоди нотаріуса. Але такий документ не матиме більшої юридичної сили, ніж звичайний письмовий договір, укладений сторонами.

На додаток до договору найму потрібно обов'язково скласти акт прийому-передачі квартири, що здається.

В акті детально описується технічний стан всього житлового приміщення: наявність ремонту, сантехніки, а також наявна в квартирі меблі, побутова техніка, інші предмети побуту. Потрібно не тільки перерахувати їх, а й вказати, в якому стані вони знаходяться, на яких місцях стоять, найменування (модель, марка та ін.), Визначити орієнтовну вартість (Хоча б найбільш дорогих предметів). Це допоможе в подальшому власнику житла оцінити стан свого майна і стягнути збитки за його псування з недобросовісних мешканців. Акт теж підписується обома сторонами після огляду квартири. Після чого наймачеві вручаються ключі.

Як правильно скласти договір найму

Якщо Ви вирішили здати квартиру і оформити договір самостійно, слід дотриматися основні правила його складання. головне, чітко прописати основні умови - адреса квартири, термін і розмір орендної плати, Інше за бажанням сторін. Можна скласти дуже докладний документ на кількох сторінках, в якому передбачити всі нюанси. А тільки найнеобхідніше, вмістивши все на одному аркуші. Надійний договір повинен включати такі пункти:

1. Дата і місце його складання.
2. Докладні персональні дані наймодавця і наймача: ім'я, прізвище, по батькові, дата народження, місце прописки і проживання, номер і серія паспорта або іншого засвідчує документа.
3. Предмет договору: що здається квартира, що знаходиться у власності у наймодавця. А саме, її адреса, метраж, технічний стан, наявність меблів, сантехніки, оцінка придатності для проживання (опалення, водопостачання), підключення телефонної мережі, і мережі Інтернет, кабельного телебачення. Докладний опис може бути викладено як в самому договорі, так і в доданому до нього передавальному акті.
4. Посилання на документ, який підтверджує, що наймодавець є власником житла. Про відсутність обтяжень третіми особами (іпотека, застава, інша оренда, арешт і т.д.).
5. Вартість щомісячної орендної плати, в тому числі вказівку, на кого лягає обов'язок по сплаті комунальних витрат.
6. Форма розрахунку: готівковими коштами, поштовим переказом або на банківську карту (вклад), безоплатно і т.д ..
7. Терміни оплати: одноразово за весь період оренди або щомісяця (щокварталу) із зазначенням, до якої дати повинен бути внесений платіж.
8. Хто зі сторін зобов'язаний проводити поточний, капітальний або терміновий ремонт квартири.
9. Термін, на який орендується житло.
10. Вказівка \u200b\u200bвсіх мешканців, вселяє до наймача (якщо договір довгостроковий).
11. Права і обов'язки, що покладаються на наймача і наймодавця, з якими вони повинні бути згодні.
12. Причини і умови, за якими договір найму може бути розірваний в односторонньому порядку.

Бажано в договорі також прописати і особливі умови, Так звані «життєві хитрощі»:

1. Про заборону наймача і членів його сім'ї (або тих осіб, хто з ним буде проживати) прописуватися за місцем проживання (в орендованій квартирі). Хоч законодавець і не допускає прописку без дозволу власника, однак «підприємливі умільці» примудряються обійти обмеження. Подібне умова не дозволить схитрувати при реєстрації, а якщо незаконна прописка все ж була допущена, то її легко буде оскаржити в суді (сам договір буде незаперечним доказом неправомірності дій наймача).
2. Розподілити обов'язки страхування квартири від нещасних випадків межу наймодавцем і наймачем. Краще, звичайно, самому зайнятися цим питанням, так як, застрахувавши квартиру від затоплення, пожеж, громадянської відповідальності та ін., Власник знімає з себе ризики за халатне поводження наймача. Адже якщо станеться подібний випадок перед потерпілими (сусіди і інші особи) буде відповідати власник. З винуватця (наймача) можна стягнути збитки тільки в порядку регресу. Тобто спочатку власник відшкодовує збитки потерпілим і лише потім він може вимагати матеріальну компенсацію з наймача. Іноді це нездійсненне завдання (наприклад, наймач не має майна, офіційно не працює або платити аліменти і т.д.).
3. Про обмеження можливості здавати квартиру в піднайм (суборенду) іншим особам без письмової згоди власника. Інакше квартиру можуть перетворити в гостинний двір.

Про періодичної можливості власника перевіряти стан квартири. Це права власника в присутності наймача приходити в квартиру для огляду на предмет її збереження, належного санітарного стану та ін. Якщо такий пункт не передбачити наймач просто може не пустити наймодавця, адже це його право.

На який термін укласти договір

Максимальний термін, на який ви здатні укласти договір найму - це 5 років. І навіть якщо в документі немає посилання на те, на який термін здається квартира, він буде обмежений зазначеним часом.

Досвідчені юристи все ж радять не здавати квартиру в довгострокову оренду. Укласти інший договір на новий термін завжди простіше, ніж розірвати вже наявний. Тим більше, коли одна зі сторін з розірванням не згодна.

Чи потрібно реєструвати договір найму

Договір найму квартири (або оренди житлового приміщення) не вимагає обов'язкової реєстрації в органах Росреестра, якщо він укладений строком до одного року (наприклад, на 11-ть місяців або на півроку).

Якщо ж він полягає на більш тривалий термін, То таку угоду доведеться реєструвати. Мінус в тому, що це зобов'язує орендодавця готувати пакет документів і сплачувати державне мито за реєстрацію. До того ж відомості про здачу житла в оренду і отриманні наймодавцем прибутку потраплять до податкового органу. Але, з іншого боку, реєструючи дану угоду, він отримує додаткові гарантії. .

Найвигідніше укласти договір про найм квартири з правом подальшої його пролонгації і переукладати його щороку.

Переваги та особливості здачі квартири на термін, що не перевищує 11-ти місяців, про яку ми вже говорили

• договір найму можна не реєструвати в Росреестра. Значить немає необхідності витрачати час на збір документів, нести витрати на оплату держмита. А по закінченню договору погашати запис в державному реєстрі про обтяження (наймі);
• наймач не зможе розраховувати на надання відстрочки усунення порушень, що тягнуть за собою розірвання договору.

В основному короткостроковим договором користуються власники, які ухиляються від сплати податків з доходів від найму. Адже про такий договір в податковій інспекції не знають (договір не реєструється в Росреестра і від туди відомості не поступають податківцям).

Сама реєстрація договору в Росреестра справа не складне

1. Звернутися за реєстрацією договору можна протягом 1 місяця з моменту його укладення (ст. 51 ФЗ "Про державну реєстрацію нерухомості"). В іншому випадку чекає штраф в розмірі 5000 рублів.
2. Заявниками повинні бути дві сторони договору (і наймодавець і наймач або їх представники по нотаріально посвідченої довіреності).
3. Пакет документів являє собою:
   • договір найму з актами передачі квартири від власника наймачеві в трьох примірниках;
   • паспорта заявників (для посвідчення особи);
   • квитанція про сплату державного мита (розмір 2000 рублів, по 1000 рублів з кожного боку);
   • копії документів про власність на квартиру (договір-підставу, свідоцтво про право власності, кадастровий паспорт). Хоч ці документи не є обов'язковими до здачі, але їх надання прискорює процес приймання заяв і реєстрації договору;
   • згоди зацікавлених осіб (інших пайовиків, заставодержателя та ін.).
4. Реєстрація здійснюється протягом 5 робочих днів
5. Документи здаються в відділ МФЦ.

У реєстрації може бути надано з наступних причин

• квартира, що здається в найм, не перебуває на кадастровому обліку;
• діє раніше укладений договір оренди на ту ж саму площу;
• не представлені повний перелік необхідних документів для реєстрації;
• договір найму має грубі невідповідності вимогам закону.

Плата за орендоване житло

Оплату за наймання квартири, а також умови внесення комунальних платежів слід детально розписати в договорі.

Деякі наймодавці наполягають на заставу щодо орендної плати. Тобто вимагають оплату відразу за кілька місяців. Це гарантує, що мешканці будуть проживати в квартирі весь оплачений ними період. Для наймача ж це впевненість в тому, що він не залишиться без даху над головою протягом того часу, за яке вже вніс оплату.

Відомості про те, що за наймання квартири потрібне внесення застави за кілька місяців, можуть бути вказані безпосередньо в договорі або обумовлені сторонами усно.

Краще письмово зафіксувати в орендному договорі умови повернення (або неповернення) застави. Це на випадок коли мешканець вирішив з'їхати з квартири раніше, в межах того терміну, за який вже вніс плату.

Наприклад, наймач вніс заставу за проживання в орендованому житлі за 6 місяців, а через 3 місяці вирішив з'їхати. Такий варіант потрібно передбачити в договорі і вказати, чи повинен буде в даному випадку наймодавець повернути частину орендної плати.

Зустрічається умова про депозит орендної плати за останній місяць. Схема така: в перший місяць вноситься подвійна оплата. А за останній місяць нічого платити не треба, так як депозитний платіж і є платіж за останній період. Цим депозитом страхується господар квартири, якщо постоялець з'їде потайки, не заплативши за останній місяць.

Про розписках

Передачу будь-яких грошей за оренду квартири, будь то заставу або щомісячна плата, бажано фіксувати розписками. Можна підготувати єдиний бланк, в який залишиться лише вносити суму і дату платежу, поставити підписи сторін. Для підтвердження факту передачі часто залучають свідків. Їх дані вносять у розписку.

Також бажано виконувати розписку в 2-ух примірниках, щоб один залишався у наймача, а другий у наймодавця.

Якщо плата за наймання житла проводиться в безготівковій формі, то платнику обов'язково потрібно зберігати чеки (квитанції) про переведення грошей власнику квартири.

Розірвання договору

Підстави і умови розірвання договору найму повинні бути прописані в самому документі.

Наймач житла має право розірвати його за власним бажанням при дотриманні двох умов:

• всі проживаючі з ним особи згодні з таким рішенням;
• наймодавець попереджений не пізніш як за три місяці.

Здає квартиру внайми може допустити розірвання договору в односторонньому порядку з наступних підстав:

• наймач не вносить орендну плату протягом півроку при довгостроковому наймі або пропускає два платежу поспіль, якщо термін найму менше 1 року;
• пошкодження або руйнування квартирантами житла або що в ній знаходиться;
• використання квартири не за її призначенням, наприклад, під офіс, склад і т.п .;
• систематичне порушення порядку, заподіяння занепокоєнь сусідам (порушник попереджений наймодавцем, але порушення не усунув).

Договір найму може бути розірваний також і через суд. Ініціатором позову може бути як наймодавець, так і наймач. Причиною зазвичай служить доведення житла до непридатного стану або було визнано відповідними органами аварійним.

Якщо наймач не згоден з припиненням договору з ініціативи наймодавця, він має право оскаржити цей факт в суді. Якщо договір найму житла полягав на тривалий термін, то суд може надати позивачеві відстрочку для усунення допущених порушень і виплати боргу по оплаті строком до одного року.

Платити податок з доходу від здачі квартири

Навіть якщо квартира здається в оренду на короткий термін, це не звільняє наймодавця, що одержує від цього виручку, від податкового обов'язку.

Коли оренда на тривалий термін і зареєстрована в Росреестра, то інформація про угоду, швидше за все, потрапить в податкову інспекцію.

При короткостроковому договорі приховати факт отримання прибутку від оренди легше (зі зрозумілих причин). Але законодавці робити цього не радять. Ті хто попадуться будуть змушені виплачувати не тільки податок з доходу за весь термін, але і штраф, і пені в розмірі від 20 до 40 відсотків від несплаченої податкової суми тощо.

Коли податковий борг складе велику суму (понад 900 тис. Руб.), Винного може чекати кримінальне покарання. Аж до позбавлення волі.

Укладений договір найму житлової нерухомості є для податківців приводом стягнути податок з суми за здачу квартири. Повідомити про це може будь-який недоброзичливець, а також Росреестр за запитом податкової.

Згідно із законом наймодавець зобов'язаний в термін з 1-ого січня по 30 квітня включно подати до інспекції за місцем свого проживання декларацію про свої доходи за минулий рік. У ній вказується сума отриманого прибутку, в тому числі від здачі в оренду квартири.

Платнику податків вислати квитанцію про суму податку ніхто не буде. Оплачувати розрахований ПДФО слід самостійно з розрахунку 13 відсотків від суми отриманого прибутку від здачі квартири за рік. Якщо декларацію не здати, то за це передбачений штра в розмірі 30% від суми податкової бази, але не менше 1000 руб.

Платі повинен бути проведений до 15 липня року, В якому подавалася декларація. За несплату або прострочення загрожує штраф і пені.

Наймодавець може бути звільнений від сплати податку лише в тому випадку, якщо він тривалий час не отримував з наймача орендну плату за квартиру і здатний довести цей факт.

Самозайнятість і здача квартири

Статус самозянятого громадянина дозволяє вирішувати деякі проблеми в наймовом питанні.

По перше, спрощене оподаткування . Йдеться про податковому експерименті в Москві, Підмосков'ї, Татарстані і Калузької області . Громадяни цих регіонів можуть зареєструвавшись через сервіс "Мій податок" сплачувати 4% від суми доходу. Звітність формується все тим же інтернет-сервісом "Мій податок". Сума сплачується щомісячно. Ніяких декларацій здавати не потрібно. Розмір доходу в рік не повинна перевалювати більше 2,4 млн. Руб. Початок експерименту показало, що ідея була безуспішною. Таким способом платити за свої доходи зручно і економно. Уже й інші регіони Росії виявили бажання приєднатися до експерименту.

По-друге, немає необхідності реєструватися як ІП . Зареєструвавшись як самозайнятий, громадянин буде платити спеціальний податок на професійні доходи. Цих зобов'язань достатньо для держави і строго прив'язувати себе до підприємницької ниві не потрібно. Звичайно, якщо мова йде про здачі свого житла, яке налічує 1-2 об'єкти. Якщо об'єктів буде велика кількість і в найм надаватиметься і чужі об'єкти (наприклад, по перенайма або нерухомість, що знаходиться в управління). Те це вже в чистому вигляді комерційна діяльність. Без свідоцтва ІП не обійтися.

Для самозайнятих передбачені податкові канікули до 31.12.2019 року (п. 70 ст. 217 НК РФ). Потрібно лише подати повідомлення до територіального ИФНС і вказати вид пільгової діяльності. На жаль, оренда житла не входить в вид діяльності самозайнятих, яка звільняє від сплати податків. На регіональному рівні влади на свій розсуд можуть визначати види занять, які підпадуть під пільговий статус. Але на сьогодні жоден регіон наймання житла не вніс до цього переліку.

Інші види відповідальності

Бувають випадки, коли громадяни здають в оренду відразу кілька належних їм квартир. Така діяльність визнається як підприємницька. Тому, перш ніж здавати квартири, потрібно отримати статус індивідуального підприємця.Інакше настає відповідальність за адміністративним (ст. 14.1 КоАП РФ) або кримінальній (ст. 171 КК РФ) законодавству (в залежності від розміру вирученого доходу) за незаконну підприємницьку діяльність.

Уточнимо, якщо мова йде про одну квартирі в практиці вважається, що це діяльність не відноситься до комерційної. Це один з видів діяльності самозайнятих громадян.

Якщо у Вас є питання по темі статті, будь ласка, не соромтеся задавати їх у коментарях. Ми обов'язково відповімо на всі ваші запитання протягом кількох днів.

104 коментаря

Додаткова нерухомість у власності завжди означає можливість додаткового доходу. Одним з кращих варіантів є наявність вільної житлової квартири. Щоб максимально уникнути будь-яких ризиків, важливо знати, як здати квартиру в оренду або найм правильно: на що варто звернути увагу при виборі наймачів, які можуть бути обмеження, як з юридичної точки зору безпечніше зафіксувати домовленість.

Хто має право здавати квартиру

Правом розпоряджатися нерухомістю на свій розсуд, у тому числі надавати в тимчасове користування третім особам, може тільки власник цієї нерухомості. даний факт повинен бути підтверджений відповідним документом: договором купівлі-продажу, свідоцтвом про реєстрацію, кадастровим паспортом.

Також має значення, хто прописаний в квартирі, яку передбачається здавати, і чи є інші власники. Якщо право власності є у кількох людей, то або в договорі повинні брати участь всі власники, або необхідно оформити та нотаріально завірити довіреність на укладення угод на одну людину.

У разі наявності зареєстрованих мешканців у квартирі, потрібно письмову згоду кожного. А якщо в числі прописаних є неповнолітні діти, згоду повинні дати органи опіки. Не можна обійтися без згоди решти мешканців комунальної квартири, Де у власності одна або кілька кімнат, так як є зони загального користування: ванна, кухня і туалет. Обов'язково потрібно завірити документи у нотаріуса, інакше заявка на реєстрацію договору оренди буде відхилена.

Надання житла за місцем роботи не дає прав власності. Такі квартири належать муніципалітету, тому здавати їх в оренду незаконно. Наявність родинних зв'язків з власником квартири теж не дає підстави для розпорядження його майном, якщо немає правильно оформленого доручення.

Де і як шукати квартирантів

Прийнявши рішення здавати житлоплощу в оренду, варто визначитися з тим, на який термін передбачається проживання наймачів, скільки часу планується витрачати на пошук мешканців і як забезпечити контроль користування майном. Можливі варіанти: на довгий термін в якості постійного місця проживання, на дні або тижні для відряджень і туристів, на годинник і добу. Останні 2 варіанти можуть бути повноцінним бізнесом, що вимагає чимало вкладень сил і часу, але здатним приносити солідний дохід.

Для пошуку довгострокових клієнтів є сенс звернутися до родичів і знайомих, це може позитивно позначитися на благонадійності претендентів. інший щодо безпечний спосіб - вдатися до допомоги перевірених ріелторських агентств, які зацікавлені в регулярному співпраці, тому намагаються пропонувати найбільш безпроблемних кандидатів. Крім того, ріелтор бере на себе оформлення документів, але за свої послуги бере плату.

Самостійно шукати орендарів можна через сайти з оголошеннями, друковані видання, біжучий рядок на телеканалах і розклеювання листівок. Якщо в планах подобова оренда, Доцільно організувати окрему сторінку або групу в соціальних мережах. Здавати квартиру в оренду без посередників вигідніше, але клопітно.

Важливо не тільки знайти аудиторію, якій може бути цікава пропозиція, але і оцінити, наскільки надається до потенційний квартиронаймач. Для цього не потрібно соромитися задавати питання про сімейний стан, факт працевлаштування, наявності шкідливих звичок і присутності домашніх вихованців. Також ефективно використовувати загальнодоступні інформаційні сайти, наприклад ФМС або офіційний сайт федеральних приставів. Тут можна дізнатися, чи дійсний паспорт, чи є арешти і стягнення за борги і т.д.

Як правило, найбільшу перевагу віддають сімейним парам, зважаючи передбачуваної стабільності, мінімальних ризиків проблем з сусідами і відносного спокою за збереження майна.

У будь-якому випадку розумно попередньо застрахувати нерухомість, призначену для здачі в оренду, а домовленість з квартиронаймачами підкріпити офіційно зареєстрованим договором.

На що звертають увагу при виборі знімною квартири

Знімні квартири навряд чи перестануть бути затребуваними, і все ж не будь-яку з них легко і швидко здати в оренду. Так однокімнатні та двокімнатні квартири більш популярні серед орендарів.

Іншими важливими параметрами житла є:

• Місце розташування. Якщо квартира спочатку купується з метою отримувати дохід від оренди, необхідно врахувати близькість до зупинок, метро, \u200b\u200bмагазинах, дитячим садам. Залежно від того, який контингент краще, можна орієнтувати на розташування недалеко від Вузів, бізнес-центрів або, навпаки, в спальних районах.
• Технічний стан. Більш приваблива квартира зі свіжим, нехай і не дорогим, ремонтом. Обов'язкові якість його функціонування сантехніки, водопроводу і електрики. Нові вікна і двері теж сприяють швидшому пошуку і дозволяють не занижувати вартість орендної плати.
• Комфортність. Бажано разом з житлоплощею надавати необхідний мінімум меблів і побутової техніки в робочому стані і в прийнятному зовнішньому вигляді.
• Додатковими плюсами є простора парковка, дитячий майданчик, зручні під'їзд і ліфт.

Ризики власника при відсутності дійсного договору

Більшість власників житлової нерухомості не прагне офіційно здавати свої квартири, пояснюючи це небажанням платити податки з отриманого прибутку. Але, не маючи ніякого юридично оформленого підтвердження угоди, власник абсолютно не захищений від протиправних дій квартиронаймачів, їх безвідповідальності і халатності.

Відсутність договору створює ризики:

• Чи не отримувати своєчасно плату за проживання.
• Понести матеріальні збитки в результаті псування або розкрадання майна (обробки, предметів меблів, техніки) і не мати можливості стягнути компенсацію.
• Зіткнутися з шахраями, які перездають квартиру третім особам з метою отримання особистої вигоди завдяки обману.
• Під виглядом одного квартиронаймача отримати бригаду жителів ближнього зарубіжжя.
• Стати жертвою незаконного використання орендованого житла для організації місця надання інтимних та інших послуг, як наслідок бути мимовільним учасником розглядів з правоохоронними органами.
• Проблеми з сусідами через зневажливого ставлення орендарів, які нехтують правами інших мешканців будинку.
• Штрафи та інші заходи покарань, передбачених російським законодавством за ухилення від сплати податків.

Оренда і найм за законом

Питання тимчасового надання нерухомості в користування третіх осіб в нашій країні регулюється Цивільним кодексом. Законодавчо виділяються два поняття: оренда і найм. Істотною відмінністю є те, хто претендує на використання приміщення.

Якщо мова йде про фізичну особу, Такий варіант послуги називається "найм". Про те, як правильно оформити договір найму, які є вимоги до термінів реєстрації, які права і обов'язки отримують обидві сторони договору, і, що входить у власність тимчасових мешканців, говориться в гл. 35 ГК. Але в побуті, щоб уникнути плутанини будь-яка передача житлоплощі для тимчасового використання називається орендою.

Безпосередньо договір оренди складається, якщо орендарем є юридична особа. В такому випадку реєстрація договору є обов'язковою, нерідко документи по оренді необхідні компаніям, для підтвердження адреси організації.

Щоб документ вважався дійсним і мав юридичну силу, він повинен бути правильно складений і зареєстрований в Росреестра. Договір, який просто завірений у Нотаріуса, не відрізняється від усної угоди, і при виникненні спірних питань в суді не буде достовірним доказом.

Правила складання договору

Процедура передачі квартири у тимчасове користування

Крім самого договору, відповідно до рекомендацій про те, як правильно здавати квартиру квартирантам, необхідно скласти акт передачі. В даному додатку до договору вказується все майно і його стан (справність, зовнішній вигляд, ринкова вартість з урахуванням зносу), що належать власнику нерухомості. Приймаюча сторона звіряє список і підтверджує його істинність своїм підписом.

З цього моменту власник квартири має право в разі псування майна, або його зникнення, звернутися до суду і стягнути суму в розмірі завданої матеріальної шкоди. При чому не важливо, з якої причини так сталося: необережність, недбалість, злодійство. Акт передачі дає як права користування майном, так і відповідальність за його зберігання.

Тільки після встановлення всіх домовленостей і підписання документів можна передати ключі новим мешканцям квартири.

Реєстрація договору в реєстрі

Але ні акт, ні сам договір не мають юридичної сили, якщо немає реєстрації документа в Росреестра. Щоб здавати квартиру законно, потрібно фіксувати угоду в вищевказаному органі. Якщо термін договору менше одного року, реєстрація носить рекомендаційний характер, і використовується виключно в цілях убезпечити себе від непотрібних фінансових втрат, можливих в результаті невиконання умов домовленостей про надання в оренду житла.

Якщо термін договору від року і вище, звернення в Росреестр обов'язково, інакше це буде вважатися ухиленням від сплати податків на отриманий прибуток.

для офіційної реєстрації квартири необхідно підготувати пакет документів:

• Паспорт власника квартири
• Завірені нотаріусом згоди на надання житла в оренду іншим власникам об'єкта нерухомості, а також всіх осіб, прописаних в даній квартирі.
• Свідоцтво про реєстрацію права власності.
• Довідка з ЖЕКу про кількість, прописаних мешканців.

Сама процедура оформлення проста і нетривала, здійснюється в одному вікні. Звернутися можна як безпосередньо Росреестр, так і в найближчий МФЦ.

Податкові зобов'язання та відповідальність

Офіційне закріплення усної домовленості - не єдина мета законного оформлення взаємовідносин наймодавця і наймача. За надання квартири в тимчасовій користування господар отримує дохід, який відповідно до нашого законодавства необхідно декларувати, і відповідно сплачувати податки. Саме з цієї причини реєстрація договору не популярна серед власників вільного житла.

Однак згідно 119 статті Податкового кодексу РФ відсутність заповненої декларації про доходи ПДФО-3 і ухилення від податків підлягає покаранню.

Нездача декларації загрожує штрафами в розмірі від 5 до 30% від непоказанной суми. А несплата податків може загрожувати не тільки штрафними санкціями, а й кримінальною відповідальністю. Відповідно до 198 ст. Кримінального кодексу РФ визначається міра покарання, застосовна до конкретної суми боргу. Найсуворіше покарання доходить до трьох років позбавлення волі.

Завдяки праву не реєструвати договір оренди квартири, за умови укладення його на термін менше 1 року, багато грамотні власники нерухомості якщо і укладають договори з квартиронаймачами, то на 11 місяців з можливістю подальшої пролонгації. У такій ситуації ймовірність того, що Податкова інспекція дізнається і зможе довести в суді факт отримання додаткового прибутку, мінімальна.

Кожному власнику порожніх квартир корисно знати, як правильно здати квартиру, виключивши всі можливі ризики і захистивши себе від проблем з податковою інспекцією. В першу чергу оформлені згідно із законом договору оренди або найму потрібні самим учасникам угоди, щоб не мати один одному претензій при виникненні різних незручних обставин.

Що необхідно додатково перевірити?

Обов'язково перевірте справність всієї техніки спільно з орендодавцем, якщо вона є в квартирі. Так само потрібно уточнити, чи сплачені останні рахунки за квитанціями чи ні. Тому як не оплачені вчасно комунальні послуги спровокують освіту заборгованості.

Якщо така все ж є, то потрібно заздалегідь домовитися (до підписання договору оренди) про те, хто буде оплачувати заборгованість, що утворилася. Трапляється так, що квартирант переконує господаря, що буде сам гасити заборгованість, нічого не сплачуючи за оренду.

Вивчайте той факт, що якщо у квартири, яку Ви зібралися знімати, є кілька власників, будь то чоловік або інші родичі, важливо дізнатися, чи згодні всі власники на здачу квартири. В іншому випадку договір можуть визнати недійсним.

Правильним буде не тільки отримати, але і домогтися їх особистої присутності при підписанні договору оренди, щоб уникнути надалі розбіжностей.

Що потрібно оформити при зніманні житлової площі?

Для того щоб здати квартиру в оренду, в обов'язковому порядку потрібно договір оренди, його копія надається особою, яка здає жилу площу, в податкову службу.

Підписання сторонами договору оренди квартири є заключним етапом. Це гарантія сумлінності і порядності, як з боку орендаря, так і з боку орендодавця. Так як шахрайство з квартирами, взятими в оренду, завжди має місце бути. Так трапляється і з нерозсудливими орендодавцями, які можуть попросити гроші вперед, а потім сховатися з грошима і з житловою площею.

Чи обов'язково робити копії?

Якщо дивитися з юридичного боку, то копій документів при доказі шахрайства мало: що можна довести, якщо немає оригіналів? Копії документів на квартиру орендарю мати просто нема чого. А ось договір оренди повинен бути наданий і підписаний орендодавцем і орендарем в двох примірниках. Якщо ж власників квартири більше одного, то на кожного власника - по примірнику договору оренди.

висновок

Звичайно, жити в квартирі, власником якої є Ви, набагато краще. Але якщо придбання ще не планувалося або просто у Вас немає можливості в наразі, то наймана квартира - кращий варіант. Якщо правильно скласти договір оренди і передбачити всі нюанси, які можуть виникнути як у орендаря, так і у орендодавця, то співпраця буде радувати обох.

Якщо підбираєте квартиру самостійно

При пошуку квартири через спеціалізований сайт оголошень або групи в соціальних мережах ви ризикуєте зіткнутися з шахраями. Щоб не попастися на їх хитрощі, вам потрібно звернути увагу на декілька важливих моментів.

1. Середня вартість оренди квартири по вашим критеріям

Занадто «солодкі» оголошення часто - фейк. Простора з сучасним ремонтом в самому центрі міста в хвилині ходьби від метро і за копійки? Вельми сумнівну пропозицію.

2. Прохання перевести передоплату на карту

Цей пункт часто випливає з попереднього. Ви телефонуєте по придивився оголошенню, вам кажуть, що охочих ой як багато, а потім просять перевести хоча б кілька тисяч, щоб квартира залишилася за вами. Не ведіться на це: ви тільки що розмовляли з шахраєм.

Ніколи без особистої зустрічі не переказуєте гроші стороннім людям в якості депозиту.

3. Справжність фотографій квартири

Щоб переконатися в достовірності інформації з оголошення, перевірте фотографії квартири на справжність. Зробити це можна, наприклад, через пошук за картинками Google.

Якщо одна і та ж квартира розміщена на декількох сайтах про здачу житла - не страшно. Інша справа, коли фотографії гуляють по інтернету, а опис, адреса квартири та контактна особа з разу в раз кардинально змінюються.

4. Відсутність фотографій квартири

Оголошення без фотографій виглядають як мінімум дивно. У більшості випадків це означає, що з квартирою щось не так або такий житлоплощі зовсім не існує.

5. Частота розміщення оголошення

Буває, що одне і те ж оголошення про здачу квартири з'являється і зникає з завидною періодичністю. Два тижні тому квартира здавалася, потім її зняли, а через місяць вона знову висить в актуальному. І так по колу.

Звичайно, справа може бути не в власника, а в орендарів. Ну не щастить людині на мешканців, і все тут. Проте часто мелькають оголошення насторожують.

6. Контактна особа

Хто займається питанням квартири в оренду? Сам власник або ріелтор? Якщо ви не хочете платити комісію, рівну половині або навіть всієї суми щомісячного платежу, то оголошення від ріелторів вам не підходять.

Якщо звертаєтеся до ріелтору

Ріелтори можуть полегшити ваше життя і допомогти знайти квартиру мрії. А можуть добряче попсувати нерви, спустошити гаманець або марно витратити ваш час. Ось коли варто насторожитися.

1. Ріелтор не може назвати компанію, співробітником якої він є зараз або де працював раніше

Якщо ріелтор стверджує, що складається в штаті агентства, ви можете зв'язатися з компанією безпосередньо і уточнити це.

Якщо ріелтор є приватним підприємцем, він в будь-якому випадку повинен назвати вам хоча б кілька компаній, в яких працював раніше. Якщо з цим виникають труднощі, перед вами може бути шахрай.

2. Ріелтор не цікавиться, хто і в якому складі буде проживати в квартирі

Практично кожен власник хоча б приблизно уявляє, кого він бачить орендарем, і повідомляє про це ріелтора. Якщо під час розмови у вас не питають про кількість мешканців, наявності тварин і постійної роботи - це дзвіночок.

3. Ріелтор не є експертом в своїй області

Складно уявити, що ріелтор не знає, як писати розписку про отримання грошей або заповнювати договір найму житла. А якщо все-таки не знає, то перед вами не ріелтор.

4. Вас просять оплатити комісію до укладення договору

Ріелтор отримує комісію тільки після укладення угоди. Якщо від вас вимагають оплату заздалегідь - не піддавайтеся і не переказуєте кошти.

5. Ріелтор займається тільки однією квартирою

Зазвичай у ріелтора в роботі знаходяться декілька об'єктів. Підозріло, коли фахівець присвячує весь свій час тільки одній квартирі. Спробуйте вбити номер телефону в пошуковий рядок браузера і подивитися, скільки оголошень вам видадуть.

6. Ріелтор представляється співробітником інформаційного агентства

Вам пропонують під'їхати в офіс, укласти договір і отримати доступ до бази власників після сплати комісії.

Ріелтор не поїде з вами на огляд квартири і зустріч з власником, а додзвонитися до кого-небудь з отриманої бази якщо і вийде, то після попередньої домовленості про зустріч орендодавець скасує все в останній момент.

Повернути гроші в цьому випадку не вийде, адже ви підписали договір про надання інформаційних послуг. Щоб домогтися справедливості, ви можете звернутися до юристів і спробувати подати заяву в суд. Однак ніхто не гарантує вам успішного результату. Тому уважно вивчайте всі документи, на яких ставите свій підпис.

Етап 2. Перший контакт з власником

Ви вибрали ідеальний, на вашу думку, варіант і на радощах телефонуйте, щоб домовитися про зустріч. Для початку уточніть, чи дійсно ви говорите з господарем, а не з ріелтором або ким-небудь ще. Навіть якщо в оголошенні було зазначено, що квартира здається безпосередньо.

Задайте орендодавцю кілька питань. Наприклад, куди виходять вікна квартири або на якому поверсі вона перебуває.

Якщо людина забарився, можливо, він намагається вас обдурити. Власник відповість на такі питання без зволікання.

Якщо ви відчуваєте, що все в порядку, пройдіться по інформації, зазначеної в оголошенні: уточніть вартість, необхідність депозиту і оплати останнього місяця. З'ясуйте, на який термін здається квартира, чи дійсно до метро йти 10 хвилин, а не 30. Загалом, проговорите всі нюанси, які важливі саме для вас.

Етап 3. Огляд житла

1. Оцініть під'їзд. Його стан може багато що сказати про мешканців будинку - ваших потенційних сусідів.
2. Спробуйте заглянути до сусідів і поцікавитися, хто до вас проживав в квартирі. Бажано зробити це разом з власником: якщо мешканці сусідніх квартир не новосели, то вони дізнаються вашого орендодавця, а ви зайвий раз переконаєтеся в тому, що він власник.
3. Уважно огляньте ванну кімнату, особливо - сантехніку. Якщо підтікає кран, варто вказати на це власнику відразу ж.
4. Перевірте стан меблів та оцініть її знос.
5. Зверніть увагу на розташування розеток. Можливо, вам буде потрібно перестановка меблів.
6. Якщо у вас на тварин, уточніть, чи не було у попередніх мешканців кішки або собаки.
7. Не полінуйтеся включити всю техніку та побутові прилади, які плануєте використовувати.
8. Перевірте всі вимикачі в квартирі.
9. Запитайте про наявність інтернету.
10. Перевірте замки, щоб потім не чекати під дверима, поки вас пустять усередину. Якщо замків кілька, а ключ вам віддають тільки від одного, дізнайтеся причину. Власник може сказати, що замок давно зламаний і не використовується. Ви повинні наполягти на заміні або ремонті і попросити повний комплект ключів.
11. Переконайтеся в цілісності пломб на лічильниках.
12. Перевірте стан балконних дверей і вікон, якщо не хочете замерзнути взимку.
13. Оцініть у всій квартирі.

Якщо ніщо з перерахованого вище в квартирі вас не збентежило, можна переходити до складання договору.

Етап 4. Укладення договору

Які документи власника потрібно перевірити

Якщо у квартири один власник

При укладенні договору найму попросіть господаря пред'явити вам:

• паспорт;
• свідоцтво про власність або виписку з ЕГРН.

Вам необхідно переконатися в тому, що квартира належить саме тій особі, яка представилося власником квартири.

Один з найпоширеніших видів шахрайства на ринку - це здача в оренду чужої квартири. Житло може здати якийсь «друг» господаря квартири, який оселився в ній всього на пару днів.

Артур Устимов, засновник і генеральний директор сервісу з управління наймом житла «Арендатіка»

Якщо ви не перевірили документи на власність, то ризикуєте не тільки втратити гроші, але і залишитися на вулиці.

Якщо власників декілька

Крім паспорта та свідоцтва про власність, вам потрібно отримати письмову згоду на здачу квартири в оренду від всіх власників, а також від тих, хто прописаний в квартирі.

Якщо в квартирі прописаний якийсь далекий родич, він може прийти в орендоване вами житло і залишитися в ньому жити. При цьому договір оренди буде дійсним, але заборонити жити в ній людині, прописаному в квартирі, ніхто не може.

Якщо квартира у власності у подружжя

Для початку потрібно розібратися, в спільній або часткової власності знаходиться квартира.

Іващенко СРБУ Саргісовна, провідний юрист Європейської Юридичної Служби

Для підстраховки можна дізнатися про наявність шлюбного контракту і ознайомитися з його умовами. Якщо квартира належить одному з подружжя, то згода другого не буде потрібно. Якщо ж у спільній власності - потрібно буде заручитися згодою кожного власника.

На що звернути увагу при складанні договору

Договір найму житла - документ, який допоможе вам уникнути непотрібних конфліктів, тому дуже важливо відповідально підійти до його складання. Інфія вже розповідав, як, тому зупинимося тільки на найважливіших моментах.

обов'язкові дані

• Предмет договору - це квартира. Необхідно вказати повну адресу, площа і кількість кімнат.
• Сторони договору - власник житла (або його представник по нотаріально завіреної довіреності) і наймач.
• Паспортні дані та інформація про місце реєстрації - як господаря квартири, так і наймача.

Термін дії договору та порядок оплати

Позначте терміни дії договору та період, в який ви зобов'язані здійснювати орендну плату. Зверніть увагу на санкції за порушення порядку оплати. Наприклад, у вас може бути наділений період для погашення заборгованості, після чого власник має повне право вас з квартири.

Факт оплати повинен бути зафіксований: при наявній оплаті вимагайте розписку від власника, а при перекладі на карту запитуйте виписку з банку.

У призначенні платежу обов'язково має бути посилання на ваш договір. Наприклад: оплата за договором найму № 1 від 1 січня 2018 року за червень 2018 року.

Крім того, в договорі має бути зафіксована сума, яку ви передали власнику при заселенні. Це може бути плата за перший і останній місяць проживання, а також страховий депозит - гарантія, що при нанесенні орендарем шкоди майну господар квартири отримає матеріальну компенсацію.

Власник може утримати всю суму страхового депозиту або його частину в залежності від ступеня заподіяної шкоди. Якщо ж при огляді квартири все буде в порядку, страховий депозит в повному розмірі повертається назад орендарю. Комфортна для кожної сторони сума депозиту обумовлюється при укладанні договору.

порядок виселення

Особливу увагу варто звернути на правила виселення з квартири. Вони повинні бути комфортними для кожної сторони.

Іноді в договорах вказують, що на виїзд і пошук нової квартири орендарю дається всього пара днів. А деякі договори оренди навіть передбачають штрафи за те, що орендар прожив менше певного терміну.

Артур Устимов, засновник і генеральний директор сервісу з управління наймом житла «Арендатіка»

Частота візитів власника

Часті несподівані візити власника доставляють мало радості. Однак заборонити йому відвідувати свою ж квартиру ви не можете. Обговоріть комфортну для вас обох частоту візитів, обговоріть, за який час власник повинен вас попередити, і зафіксуйте домовленості в документі.

канали комунікації

У договорі потрібно вказати адреси електронної пошти або номера телефонів обох сторін - в залежності від обраного каналу зв'язку. Краще і те і інше, щоб уже напевно.

Не знімайте переписку з орендодавцем, щоб звернутися до неї в разі виникнення розбіжностей.

Опис цінних речей і показання лічильників

В акт прийому-передачі квартири, що додається до договору, потрібно включити опис цінних речей. Якщо при заселенні ви внесли страховий депозит, є ризик не отримати його назад. Ви повинні перевірити всю квартиру. І чим ретельніше, тим краще. На яких моментах зробити акцент при огляді квартири, ви вже знаєте.

Надійніше за все буде зробити фотографії всіх виявлених дефектів, щоб при виїзді їх не приписали вам. А фотографії можна роздрукувати і прикріпити до акту.

В обов'язковому порядку в акті повинні бути зафіксовані свідчення індивідуальних лічильників обліку води і електрики на момент заселення.

Ремонт і плановані зміни в квартирі

Складіть перелік змін, які ви плануєте внести в, а також техніки або меблів, яку збираєтеся придбати. Узгодьте граничну суму і вирішите, як буде відбуватися оплата: тільки силами власника, вашими силами або 50 на 50.

Умови про невіддільних і відокремлюваних поліпшень рекомендується прописувати в договорі заздалегідь або скласти додаткову угоду пізніше. При цьому в договорі бажано зробити застереження, що речі повертаються власнику з урахуванням природного зносу.

Артур Устимов, засновник і генеральний директор сервісу з управління наймом житла «Арендатіка»

Позначте в договорі, хто оплачує поломки побутової техніки. На жаль, при первинному огляді ви не зможете на 100% переконатися в абсолютній справності приладів, а довести, що поломка сталася через природного зносу, а не через неправильну експлуатацію, буває непросто.

Якщо у ви помітили, що прилад дихає на ладан, вкажіть на це власнику і зробите огляд разом, а після зафіксуйте домовленості в документі. В іншому випадку, якщо поломка все-таки трапиться, вам може знадобитися експертиза професіонала, щоб довести вашу непричетність до несправності.

Проживають в квартирі

Не забудьте вказати в договорі тих, хто буде проживати з вами в квартирі. А також повідомте, чи є у вас. Не варто брехати про такі речі: з величезною ймовірністю ви будете спіймані на брехні, а наслідки виявляться вельми сумними.

У яких випадках варто відмовитися від оренди

Самий тривожний сигнал - відмова надати документи на право власності. Велика ймовірність, що з квартирою не все в порядку.

Проблемною може виявитися і квартира, власник якої надто переймається за своє майно. Такі власники можуть занадто часто приходити до вас з перевіркою збереження свого майна, що, природно, буде доставляти вам дискомфорт.

Артур Устимов, засновник і генеральний директор сервісу з управління наймом житла «Арендатіка»

Варто звернути увагу на поведінку власника. Зайва нервозність насторожує, так само як і необгрунтована поспіх при укладанні договору. Якщо вас просять якомога швидше підписати документи, не дають перевірити справність побутової техніки та зафіксувати дефекти, то це ще один дзвіночок.

Не поспішайте, вдумливо вивчайте договір, задавайте питання і обговорюйте проблемні моменти. Перевіряйте все, що необхідно. Для вас важливо, щоб в квартирі було комфортно жити, а всі складнощі були зведені до мінімуму. Власник хоче, щоб його житлоплощу залишилася в належному вигляді, і також не бажає бути учасником регулярних. Ви оцінюєте один одного - це нормально. І в цьому випадку правильно закласти достатньо часу на процес оформлення документів і огляд квартири.